Харьков-пионер в строительстве малоформатного жилья

 Только сейчас подобные проекты запускаются в Киеве и в городах миллионниках. В нашем же родном городе такое жилье начали строить с момента второго кризиса, то есть с 2008-2009 годов. И неизсенно оно пользовалось устойчивым спросом со стороны покупателей.

Что это за сегмент?
Как правило, квартиры-студии площадью от 9 до 30 квадратных метров. Эти квартиры еще иногда называют гостинками повышенной комфортности, а на риэлторском жаргоне их иногда еще зовут еврогостинки?
Почему такое название?
Потому что это новое жилье, с выделенной территорией, со сделанным ремонтом в местах общего пользования, а иногда и в самих квартирах. Как правило территория эта охраняется, проведен интернет. С однородным социальным статусом жильцов. То есть это тот же самый новострой, но небольшой площади в эконом-сегменте. Соответственно и стоимость такого жилья минимальная. Зачастую девелопер делает шоу-рум, где сделан не только ремонт такого плана квартиры, но и дизайнеры продумали наличие и соответсвующее расположение мебели, то есть эргономика такой квартиры оптимальна! Учитывая стоимость этого жилья, оно стало суперликвидным.
Спрос на недорогое жилье квартир-гостинок был приемлем в большей мере для семей, которые разъезжаются, студентов, молодых семей и граждан с уровнем дохода средний минус. Много квартир подобного рода покупались с инвестиционной точки зрения. Ведь доходность по таким проектам при сдаче квартир в аренду превышает доходность по валютному депозиту в банке. А стоимость квадрата кроме всего прочего в этом сегменте в последнее время только росла. Поэтому потенциальному инвестору можно было не покупать, например, квартиру в центре, сдавая ее потом. А купить несколько гостинок. Таким образом арендная плата не только была выше, но и резко увеличивалась ликвидность таких объектов. Ведь если в какой-то квартире большого формата съезжал арендатор, то это были прямые финансовые потери. А учитывая то, что крайне маловероятно, чтобы все арендаторы на гостинки испарились в одночастье, то это резко повышало конкурентоспособность у мелких инвесторов, и они делали выбор в пользу такого жилья.
Поэтому такие проекты в последнее время росли как грибы после дождя.. Достаточно сказать, что в 2014 году было введено в эксплуатацию 12 таких многоквартирных малоформатных домов, в 2015 — 27, а в первом полугодии этого года — 18 объектов. Учитывая то, что достаточно большое количество таких домов было построено в 2009-2013 годах, то в нашем городе образовался даже профицит подобного рода жилья. Только сейчас наши аналитики насчитывают в продаже порядка 1000 тысячи квартир подобного плана. Но несмотря на такое большое количество объектов на рынке мелкоформатной недвижимости, в первом полугодии 2016 года по малогабаритному жилью была более активной по сравнению с прошлым 2015 годом. Активными были и звонки, и просмотры.
Пик продаж пришелся на март-апрель и июнь 2016 года. И девелоперы нещадно боролись за внимание и кошельки покупателей.
Уровень цен на данный формат жилья в среднем от 9000 до 13000 у.е. за квартиру. Мало того, что многими застройщиками проводились ценовые акции, но еще много внимания уделялось и другим факторам. Например в нашем комплексе ЖСК «Каштан», который расположен на улице Костычева 3, ремонт делался за 40 % стоимости стройматериалов. То есть покупателю было намного выгоднее не самому заниматься этим процессом, а довериться профессиональным строителям, сэкономив на этом немалую сумму денег.

Какой Ваш прогноз по Вашему сегменту рынка недвижимости на будущее (краткосрочный , долгосрочный).
- Спрос на данный сегмент высок, но конкуренция на малогабаритную недвижимость растет, так как еще строятся и реконструируются новые объекты. На сегодняшний день предложения на рынке недвижимости малогабаритного жилья превышает спрос и эта тенденция будет продолжаться И тем не менее желающих приобрести малогабаритное жилье устойчив - это связано с финансовой и экономической ситуацией в стране и повышением тарифов. Финансового положение людей будет сохранятся низким в течении 3-5 лет и эта ситуация стимулирует население к сокращению своей жилой площади и расходов на жилье, приобретая малогабаритные квартиры или квартиры-гостики. Кроме того наблюдается тенденция к расселению семей, разъездов в связи с разводами или потребностью жить отдельно — детей от родителей. Ну и повторюсь, огромный плюс таких квартир в том что они не как попадают в большинстве своем под налогобложение, так и то, что коммунальные тарифы здесь минимальны. К чести девелоперов подобных проектов они предусмотрели эти вопросы. Большинство подобных проектов уже утеплены, там стоит новая столярка, как правило металлопластик, новое отопление. Например, в ЖСК «Каштан» изначально мы решили уйти от вопроса централизованной поставки горячей воды, установив индивидуальные бойлеры на каждую квартиру. Ну и кроме того, у нас с 1 сентября 2016 года стартует акция, где на первые семь квартир будет предоставлена скидка.
Вообще, целевая аудитория покупателей еврогостинок очень разнообразна. Эти квартиры покупаются как для себя, так и в целях инвестирования. Для себя в основном приобретают молодые семьи или одинокие молодые люди, студенты, синие воротнички. Иногда покупают те, кто разъезжаются из квартир большего формата (ведь евро-гостинки позволяют совершить такой разъезд практически без доплат, в отличие, кстати, даже от самых дешевых однокомнатных квартир). А учитывая налоги на недвижимость и повышение стоимости коммунальных платежей, все больше семей начали ухудшать свои жилищные условия. И альтернативой для них и стали квартиры нашего формата, конечно, с соответствующей доплатой.
В 2015 году мы заметили такую закономерность: приобретения нескольких квартир-гостинок одновременно одним покупателем в основном с инвестиционными целями. Ведь одно дело купить большую квартиру, и получать какой-то гарантированный денежный поток. По крупноформатному жилью он был минимальный. Плюс у больших квартир больше и срок экспозиции на рынке, когда недвижимость простаивает. Поэтому многие наши покупатели стремились снизить риски. Ведь гостинки - это тот сегмент, где жилье в процентном отношении менее всего падает по стоимости при снижении рынка, и больше всего возрастает, когда цены на недвижимость растут. А если вдруг понадобится оперативно какая-то часть денеег, то не нужно продавать весь объект, и иметь на руках после этого всю наличность, а достаточно продать одну гостинку. Основной аргумент наших покупателей: «Если бы была возможность немного уступить по цене». Конечно, тогда продаж было бы больше.
Конкуренция в Харькове по данному жилью очень развита. Но мы с нашим девелопером тоже зажаты в определенные экономические рамки, ведь строительство нашего объекта осуществлялось в 2013 году, на пост-кризисном пике. Поэтому , к сожалению, опускать цены «ниже плинтуса» мы тоже не могли себе позволить.

Есть еще один сегмент рынка, который особенно популярен в Харькове – еврогостинки. Как ситуация развивалась в прошлом году в этом секторе недвижимости? И какие могут быть прогнозы?

- Вы правы, еврогостинки или квартиры-студио – это очень популярный формат жилья в Харькове и представлены они в большом ассортименте. Наверное, главной положительной характеристикой данного вида квартир является 100% готовность. В них можно сразу заходить и жить, ведь проведены новые коммуникации, сделан нормальный ремонт, в каждой квартире есть санузел и рабочая поверхность кухни. Немаловажно, что почти везде территория комплексов благоустроенна. Несмотря на валютные колебания, в этом сегменте рынка сохраняется высокий показатель платежеспособного спроса. Относительно невысокая цена подобных квартир с качественным ремонтом в новом или реконструированном доме остается привлекательной для различных социальных групп потенциальных покупателей. Как для себя, так и с целью инвестирования.
 Учитывая то, что в Харькове средняя стоимость квадратного метра таких объектов зависимости от удаленности от центра находится от 500 до 800 долларов США, а сами квартиры с ремонтом стоят от 8 до 15 тысяч долларов, я думаю, что спрос на них и дальше будет оставаться стабильно высоким. Во всяком случае, по нашему проекту – ЖСК «Каштан» мы уже видим увеличение активности.

Игорь Балака
0 баллов