Как (лучше всего) передать квартиру в наследство? — Советы юриста

Наследство — пожалуй, один из самых распространенных вопросов, с которыми люди обращаются к юристам. Как лучше всего передать квартиру в наследство? Какие механизмы существуют? Какие есть подводные камни? Рано или поздно с этими вопросами сталкиваются большинство граждан. И вопросы логичны, ведь ситуации бывают разные. Разобраться в них  3m2 помог адвокат ЮКК «Де-Юре» Евгений Ляшук.

Завещание: наиболее распространенный способ

Первым и наиболее распространенным способом передачи имущества в наследство является завещание — личное распоряжение физического лица на случай своей смерти. Для наследодателя преимуществами составления завещания является, во-первых,возможность свободного выбора наследника, независимо от наличия у них семейных или родственных отношений.

Во-вторых, это возможность определения долей каждого наследника в наследственном имуществе, или — кто какое имущество получит. Кроме того, наследодатель без указания причин может лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, за исключением лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

В-третьих, лицо может составить завещание, а через некоторое время внести в него изменения или вообще отменить завещание. При составлении нового завещания наследодатель не связан содержанием уже составленного завещания.

В-четвертых, закон предусматривает такой вид завещания как завещание с условием. То есть, у наследодателя есть возможность определить некоторые условия, при выполнении которых лица, избранные как наследники, получат наследство, а также определить судьбу имущества на случай невыполнения указанного условия.

К минусам завещания, юристы часто относят:

• сложную процедуру принятия наследства (в случае, например, если лицо при жизни не успело предупредить наследника о составленном в его пользу завещании);
• возможность обжалования завещания и признания его недействительным «обделенными» наследниками (однако, следует уточнить, что удовлетворение судом иска о признании завещания недействительным будет зависеть от предоставленной сторонами доказательной базы).

«Собственник имущества должен с большой ответственностью подходить к вопросу составления завещания, учитывая существование реальной необходимости в его составлении, права на наследование имущества других наследников, не указанных в завещании, а также права наследников, которым закон гарантирует получение обязательной доли наследственного имущества, даже если они вообще не упоминаются в завещании», — отмечает Евгений Ляшук.

Договор пожизненного содержания

Еще один популярный способ, согласно которому одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Эксперт подчеркивает: «В договоре пожизненного содержания подробно описывается не только все отчуждаемое имущество, но и весь перечень обязательств, которые берет на себя приобретатель. Вот здесь отчуждателю стоит быть осторожным и предусмотреть абсолютно все нюансы и потребности, которые могут возникнуть в процессе пожизненного содержания. Приобретателю также не стоит брать на себя те обязательства, которые он не сможет выполнить. Потому что, когда один из пунктов договора не будет выполнен, сразу же возникают основания для его расторжения».

Минус договора для отчуждателя — проблема с моментом перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю. Если говорить о таком переходе на примере квартиры, то согласно ч. 4 ст. 334 ГК Украины, права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Например, бабушка на следующий день, после совершения нотариусом государственной регистрации прав на недвижимое имущество уже не владелица имущества, хотя право распоряжаться этим имуществом у приобретателя возникнет только после смерти бабушки.

Однако, может быть ситуация, когда приобретатель умирает раньше отчуждателя. В таком случае, все права на имущество и обязанности пожизненного содержания переходят к его наследникам, и в дальнейшем весь груз ответственности за условную бабушку ложится на их плечи.

Наследственный договор: важный психологический фактор

Отличие наследственного договора от договора пожизненного содержания состоит в том, что при подписании наследственного договора право собственности на имущество переходит к приобретателю после смерти отчуждателя.

Важный психологический фактор для владельца — в течение жизни имущество, указанное в договоре, будет принадлежать ему, и он, в случае чего, не окажется на улице.

С целью недопущения перехода имущества, являющегося предметом наследственного договора, третьим лицам, нотариус одновременно с подписанием наследственного договора накладывает на указанное имущество запрет отчуждения и вносит сведения о нем в Единый госреестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Снятие запрета происходит после смерти отчуждателя на основании свидетельства о смерти. Это является достаточно важным психологическим фактором для владельца имущества, что в течение жизни имущество, указанное в договоре, будет принадлежать ему, и он, в случае чего, не окажется на улице.

Минус такого договора —заключая наследственный договор, стороны должны осознавать, что время совершения приобретателем определенных действий в пользу отчуждателя является неопределенным. В случае если отчуждатель окажется долгожителем, то затраты приобретателя могут быть значительно больше, чем стоимость отчуждаемого имущества. В случае если приобретатель умирает раньше отчуждателя, наследственный договор считается прекращенным. Понесенные приобретателем материальные затраты не возмещаются его наследникам.

«Чтобы избежать возможных споров при заключении наследственного договора, сторонам следует четко определиться с объемом обязанностей имущественного и неимущественного характера, которые должен выполнять приобретатель», — комментирует этот вариант Евгений Ляшук.

Договор дарения

«Подводный камень» состоит в том, что переход права собственности от дарителя к одаряемому происходит после принятия последним правоустанавливающих документов на дар или символов дара, например, ключей. То есть, если бабушка решила подарить внуку квартиру, то после подписания договора и передачи ключей от квартиры, или документов, удостоверяющих право собственности на эту квартиру, она прекращает быть владелицей данного жилья. Владельцем квартиры становиться внук, который вправе распоряжаться полученным в дар имуществом на свое усмотрение. В таком случае, если бабушка не уверена в порядочности внука и будущей сохранности имущества, ей следует составить завещание или заключить с внуком договор пожизненного содержания.

Законодатель закрепляет за дарителем право передать имущество в будущем через определенный срок или в случае наступления отлагательного условия. Если до наступления срока (определенной даты) или отлагательного условия, установленного договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, даритель или одаряемый умрет, договор дарения прекращается (ч. 3 ст. 723 ГК Украины).

Договор дарения квартиры или другой недвижимости заключается, как правило, для того, чтобы гарантированно обеспечить наследника недвижимостью или иным имуществом. Например, если квартира была подарена человеку, находящемуся в браке, то, например, при расторжении брака это имущество не является совместно нажитым и остается полностью в распоряжении только супруга.

Если бабушка вдруг передумала дарить имущество, и хочет расторгнуть договор дарения, то нужно знать, что при наличии оснований, по которым можно требовать возврата дара или компенсировать его стоимость, расторгнуть договор дарения возможно и в одностороннем порядке. Но при условии, что такое имущество не было уже продано, уничтожено, подарено и т.п.

«Таким образом, действующим законодательством предусмотрены различные механизмы передачи имущества в наследство. Самого лучшего или оптимального механизма нет, у каждого есть свои особенности. В зависимости от жизненной ситуации с предложенных вариантов можно выбрать тот, который подойдет вам больше всего», — подводит итог адвокат ЮКК «Де-Юре» Евгений Ляшук.