Как сдавать жилье в аренду легально: правовые нюансы

Многие украинцы, у которых имеется «лишняя» жилплощадь, не используемая ими самими для проживания, сдают ее в аренду с целью получения дохода. В нашей статье рассматриваются юридические нюансы сдачи жилых квартир и прочих жилых помещений в аренду, при условии, что данный процесс происходит в абсолютном соответствии с нормами действующего законодательства. В этом вопросе 3m2 помог разобраться юрист ЮФ KopotLawyers Андрей Михеев.

Заключение договора аренды

На сегодняшний день большинство арендодателей, в частности тех, кто не сдает жилую недвижимость в аренду в больших объемах, предпочитают обходиться без заключения договора аренды, на основании устной договоренности.

Причин для этого может быть множество: нежелание вдаваться в юридические тонкости и оплачивать расходы на услуги специалистов (юристов, риелторов, нотариусов, если речь идет о длительной аренде); намерение избежать уплаты установленных законом налогов и сборов; нежелание арендодателя связывать себя какими-либо обязательствами по отношению к арендатору, нежелание быть лишенным жилищно-коммунальных субсидий и т.п.

Но, помимо кажущихся преимуществ «теневой» сдачи жилья в аренду, имеются существенные недостатки, которые могут оказаться весьма значительными в случае возникновения конфликта интересов: без заключения договора, арендодатель не сможет юридически связать арендатора фиксированным размером и графиком уплаты арендной платы, заранее ограничить количество жильцов, которых может «подселить» к себе арендатор, ограничить срок аренды и установить порядок продления или окончания аренды, не сможет закрепить обязательство оплачивать коммунальные услуги и прочее. Без наличия договора аренды, арендодателю придется воздействовать на недобросовестного арендатора методами, находящимися вне правового поля, а защитить свои интересы в суде станет гораздо тяжелее.

Именно поэтому намного надежнее вариант, при котором между арендодателем и арендатором заключается полноценный договор аренды.

Как составить договор аренды

В соответствии с действующим законодательством договор заключается исключительно в письменной форме, в него должны быть внесены положения, как предусмотренные главой 59 Гражданского кодекса Украины (статьи 810-826, далее — ГКУ), так и обусловленные сторонами.

В текст стандартного договора аренды должны быть включены следующие положения: 

• Предмет договора. Какое помещение или его часть передаются для проживания арендатора и лиц, проживающих с ним (арендатор в каждом договоре должен быть один, но все проживающие с ним лица указываются в договоре, арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия всех лиц, живущих с ним);

• Стороны договора. Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица. Важно отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 813 ГКУ, если арендатором является юридическое лицо, то оно может арендовать жилое помещение только для проживания в нем физических лиц;

• Размер и сроки оплаты арендной платы. Помимо этого, в договоре можно оговорить возможность ее увеличения/уменьшения, а также особенные условия по оплате арендатором коммунальных услуг. Если в договоре не предусмотрены такие условия, то арендатор все равно имеет обязательство по оплате коммунальных услуг по закону (часть 3 статьи 815 ГКУ);

• Ремонт. По нормам ГКУ (статья 819), текущий ремонт осуществляет арендатор, капитальный ремонт – арендодатель. Тем не менее, в договоре стороны могут установить другие условия.

• Сдача жилья в субаренду (поднайм). ГКУ предусматривает, что при наличии согласия арендодателя, арендатор может подселить к себе других лиц для постоянного проживания или временных жителей, которые подселяются бесплатно, на ограниченный срок, и после окончания этого срока или в течение 7 дней после соответствующего требования арендодателя должны освободить помещение. Договором аренды могут быть предусмотрены ограничения или наоборот – расширение возможностей по подселению постоянных или временных жильцов;

• Срок действия договора. Договором аренды предусматривается срок аренды, после которого арендатор и проживающие с ним лица должны либо заключить новый договор, либо освободить объект аренды. Если срок в договоре не предусмотрен, то он считается заключенным на 5 лет. Следует отметить, что если договор аренды заключается на срок до одного года, то арендатор и проживающие с ним лица не могут осуществить ряд прав, предусмотренных ГКУ, а именно: к таким арендаторам не применяется положение статьи 816 о предоставлении проживающим с ним лицам равных прав и обязанностей, они не могут подселять к себе временных жителей, не получают преимущественное право на заключение нового договора аренды и преимущественное право на покупку данного жилья, если оно продается (по статье 822 ГКУ); не может быть осуществлена замена арендатора в договоре;

• Ответственность арендатора. ГКУ весьма абстрактно дает определение ответственности арендатора за невыполнение условий договора аренды, в частности, в случае порчи переданного недвижимого и движимого имущества. Следовательно, при составлении договора необходимо особенно внимательно отнестись к вопросу штрафных санкций. Также рекомендуется составлять акты приема – передачи движимого и недвижимого имущества в начале действия договора аренды и после утраты им законной силы.

Помимо вышеуказанных положений договора аренды, арендодателю, возможно, придется подготовить ряд документов по запросу арендатора, которые будут свидетельствовать о наличии у арендодателя полного объема прав для передачи квартиры в аренду, в частности:

• Документы, подтверждающие, что жилье находится в частной собственности арендодателя;
• Информация о том, не находится ли данное жилье в совместной собственности нескольких лиц, ведь в этом случае придется получать согласие на аренду от других совладельцев;
• Информацию о том, не является ли жилье предметом спора в суде, не наложены ли на нее арест и прочие отягощения, не является ли оно предметом ипотеки (в таком случае необходимо получать согласие ипотекодержателя на аренду).

Необходимо также отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 793 ГКУ, договор аренды на три года и более подлежит нотариальному заверению с уплатой соответствующей госпошлины (0,01 % от суммы договора, но не менее 85 гривен и не более 850 гривен) и услуг нотариуса. Следовательно, если в договоре не указан срок действия аренды, он автоматически подлежит нотариальному заверению.

Какие налоги платить при сдаче квартиры в аренду

Доход, полученный от аренды арендодателем-физическим лицом, облагается подоходным налогом (ПДФЛ) в соответствии с Налоговым кодексом Украины (далее — НКУ). Пунктом 170.1.5. НКУ установлено, что в случае, когда арендатором является физическое лицо (не субъект хозяйствования), налогоплательщиком и налоговым агентом одновременно является арендодатель.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 170.1.5. НКУ, арендодатель уплачивает налог ежеквартально, в течение 40 календарных дней после последнего месяца отчетного календарного квартала в размере 18% от полученного за календарный квартал дохода, который определяется суммарно, исходя из установленного договором аренды размера арендной платы.

Сдавать в аренду квартиру — оформлять ФЛП?

В случае, если арендатором жилья является юридическое лицо или физическое лицо – предприниматель, то в соответствии с пунктом 170.1.2. налоговым агентом арендодателя является арендатор. Это означает, что арендатор обязан начислять, удерживать и уплачивать налог самостоятельно, от имени арендодателя и нести ответственность перед налоговой за неуплату/просрочки уплаты налога.

Безусловно, многие арендодатели желают снизить налоговую нагрузку и платить казне меньше. Многие рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду в качестве физических лиц – предпринимателей — ФЛП (ФОП), уплачивающих единый налог. В принципе, законодательством это не запрещается, но есть определенные нюансы.

Так, пунктом 291.5.3. НКУ, установлены ограничения для ФЛП, желающих сдавать в аренду жилье: ФЛП, сдающие более 100 квадратных метров жилой недвижимости (в совокупности), более 300 кв. м нежилой недвижимости и более 0,2 гектаров земли не могут быть плательщиками единого налога. Помимо этого, НКУ установлены ограничения по доходам для плательщиков единого налога: для плательщиков 2 группы – 1,5 млн гривен за календарный год, для плательщиков 3 группы – 3 млн гривен за календарный год. ФЛП 1 группы не могут заниматься сдачей в аренду недвижимости, поскольку это не входит в перечень бытовых услуг, перечисленных в пункте 291.7 НКУ. Также. ФЛП 2 группы могут сдавать в аренду недвижимость только плательщикам единого налога (ФЛП всех групп и юридическим лицам 3 группы) и населению, а юридическим лицам, не являющимся «единщиками» — не могут.

Если ФЛП не соответствует ограничениям по площади сдаваемой в аренде недвижимости в соответствии с пунктом 291.5.3. НКУ, оно уплачивает налог на общих основаниях (18%). Также, если годовой доход превышает указанные ограничения, ФЛП должно заплатить налог в размере 15% на сумму, превышающую данное ограничение, и в следующем календарном году перейти на уплату налогов на общих основаниях.

Если же доход ФЛП от сдачи аренды не превышает указанные ограничения, то доходы облагаются следующими налогами:

• для 2 группы – по ставке установленной местной администрацией, но не более 20 процентов минимальной заработной платы (744,6 гривен на 2018 год);

• для 3 группы – 3% от дохода и сумму НДС или 5% от дохода (порядок уплаты налога ФЛП выбирает сам).

Помимо ФЛП, можно также зарегистрироваться и юридическим лицом (например, ООО) 3 группы. Для юридических лиц – «единщиков» нет ограничений по площади сданной в аренду недвижимости. Однако, в данном случае необходимо будет пройти большое количество процедур: процедуру регистрации лица, передачу жилья на баланс юридического лица с соответствующим нотариальным оформлением и платежами, разработка и составление учредительных документов и т.д. Для сдачи одной-двух квартир данная модель является слишком хлопотной. Более того, если сумма дохода такого юридического лица за календарный год превысит 3 млн гривен, на остаток нужно будет заплатить налог не 15%, как в случае с ФЛП, а двойную налоговую ставку, установленную для 3 группы, а затем перейти на уплату налогов в общем порядке.

Помимо этого, ФЛП должны ежеквартально уплачивать сумму ЕСВ, рассчитанный ими самостоятельно (минимум 819,06 гривен на 2018 год ежеквартально).

Также следует отметить, что пунктом 170.1.2. НКУ ограничивается минимальный размер арендной платы, которая может быть установлена договором аренды. Данная минимальная арендная плата рассчитывается по особой методике и устанавливается местной администрацией в каждом населенном пункте Украины. Следовательно, арендодатель не сможет установить в договоре сумму ниже этой минимальной арендной платы, имея намерение взимать остаток суммы платы, о которой он договорился с арендатором, наличными, «на руки». Более того, сдача жилья по минимальной ставке безусловно может вызвать подозрение и пристальное внимание местных налоговых органов, что чревато неприятными последствиями и трудностями.

Ответственность за сдачу квартир без договора аренды

Большинство арендодателей, по причинам, указанным выше, предпочитают сдавать жилье в аренду без составления договоров. Тем не менее, с точки зрения законодательства, это несет существенные риски, поскольку является уклонением от уплаты налогов.

В соответствии со статьей 212 Уголовного кодекса Украины, за уклонение от уплаты налогов и обязательных платежей, как физические лица, так и ФЛП и должностные лица предприятий несут ответственность в размере 17-34 тыс. гривен. Разумеется, вероятность того, что факт сдачи в аренду жилья от одного физлица другому дойдет до правоохранительных органов не очень высока, но риск получения штрафа того явно не стоит.

Также, следует обратить внимание, что в соответствии с подпунктом «б» пункта 170.1.5. НКУ, при нотариальном заверении договора аренды, нотариус обязан подать информацию о таком договоре соответствующему органу ГФС по налоговому адресу арендодателя, иначе он будет нести ответственность. Такое же обязательство установлено пунктом 170.1.6. и для риелторов, которые оказывают посреднические услуги, под угрозой несения риелтором ответственности. Так что, в случае нотариального заверения договора или сдачи квартиры через риелторов, внимания налоговой избежать не удастся.

Помимо уголовной ответственности, арендодатели также будут нести и финансовую ответственность в соответствии с НКУ. В соответствии со статьей 127 НКУ, лица, которые просрочили уплату налогов должны будут заплатить штраф в размере 25%, 50%, 75% от суммы налогового обязательства, в зависимости от срока просрочки. Также, в соответствии со статьей 129 НКУ будет насчитываться пеня.

Грядущие законодательные изменения

С июля 2016 года на рассмотрении Комитета Верховной Рады Украины находится законопроект №4909, которым предлагается снизить налоговую нагрузку на арендодателей – физических лиц (не ФЛП) и установить налог в размере 5% от дохода. Тем не менее, за просрочку уплаты налоговых обязательств арендодателям по законопроекту грозит штраф в пятикратном размере налогового обязательства.

Помимо этого, в феврале 2018 года, Кабмин и Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минрегион) анонсировало разработку закона, который по словам разработчиков поможет вывести украинский рынок аренды недвижимости на легальные основы (сейчас 70% — в тени, по словам главы Минрегиона Геннадия Зубко).

Заплати налоги и защити свои права

Исходя из всего вышесказанного, можно заключить, что, несмотря на определенную финансовую невыгодность и сложность для арендодателей при сдаче жилья в аренду, законное оформление сделки с арендатором все же более предпочтительно, поскольку письменный договор аренды поможет надежно защитить права сторон договора, обозначить их взаимные обязательства, закрепить индивидуальные договоренности, которые не регулируются абстрактными положениями законодательства. Налоговый кодекс Украины предоставляет несколько вариантов уплаты арендодателем налогов с полученного дохода, и каждый арендодатель может выбрать наиболее выгодную в его ситуации.

Разумеется, налоговые ставки для многих арендодателей могут показаться слишком высокими и вызывают желание не уплачивать налоги вообще. Тем не менее, риски несения финансовой и даже уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов слишком высоки и не стоят подобной экономии.

Более того, ввиду нынешней тенденции в профильном украинском законодательстве, возможно, что в скором времени налоговая нагрузка на арендодателей существенно снизится, а правовой статус и возможности сторон сделки подробно детализируются буквой закона.

Address Group
0 баллов