Коммерческий подход: лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке

Жилье в Украине активно строится, но плохо продается. Таковы реалии рынка. Покупательский спрос упирается в непростую экономическую ситуацию, отсутствие реального кредитования от банков и доступной государственной ипотеки.

Чтобы продать построенное, девелоперам нужно искать другие драйверы для стимулирования покупательского спроса. Это могут быть выгодные условия рассрочки на длительный период, партнерская программа кредитования с банком или договор лизинга от застройщика.

И если рассрочка и ипотека для покупателя более-менее понятный механизм, то лизинг вызывает вопросы. Хотя в Европе это один из самых распространенных способов приобретения жилья. На долю лизинга жилой недвижимости там приходится порядка 10-20%.

Ключевое отличие лизинга от приобретения квартиры в ипотеку и других схем – жилье остается в собственности продавца – лизингодателя – до тех пор, пока не будет выплачена вся его стоимость.

«Лизинг можно интерпретировать, как долгосрочную аренду с правом выкупа, ипотеку – как долгосрочный кредит под залог недвижимости, рассрочку – как тот же кредит, но в котором проценты учтены при формировании цены», – поясняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ».

При ипотеке и рассрочке застройщик обычно запрашивает существенный первоначальный взнос – 30-40%, а на рынке пригорода – 50-60%. Для девелопера это финансовая гарантия того, что клиент выплатит до конца всю положенную сумму с процентами, а для покупателя зачастую неподъемная сумма.

Лизинг же отличается более гибкими условиями и напоминает аренду с равномерными ежемесячными выплатами. Этот инструмент, как и рассрочка, позволяет растянуть во времени поступление денег застройщику.

Для девелопера лизинг – рискованный шаг, отмечают эксперты, ведь фактически эти деньги замораживаются. А в сложившихся экономических условиях позволить себе это могут немногие игроки на рынке.

Как работает

Схема лизинга достаточно проста. Смысл в том, что конечный покупатель не оплачивает стоимость квартиры полностью, но уже может въезжать в готовое жилье.

При этом сам собственник получает полную стоимость объекта недвижимости от третьего лица. Это может быть дочерняя лизинговая компания застройщика или компания-партнер, которому он доверяет.

Работает это так: застройщик как бы продает квартиры лизинговой компании, та передает ее в аренду покупателю.

Между последними двумя заключается договор, где четко прописываются все условия аренды с последующим правом выкупа: сроки лизинга, размер первоначального взноса, порядок и условия платежей и условия досрочного расторжения договора.

Первоначальный взнос при лизинге может быть небольшим, он оговаривается индивидуально. Для оформления договора потребуется паспорт, ИНН, выписка из банковского счета. Перечень других документов нужно уточнять – это может быть загранпаспорт, к примеру.

Стоит учесть, что ежемесячный платеж при покупке недвижимости в лизинг обычно существенно превышает взнос по ипотечному кредиту. При этом платежи могут быть плавающими – раз в месяц или квартал.

Основной минус лизинга, как инструмента покупки жилья в том, что право собственности на недвижимость переходит владельцу только после оплаты последней суммы. До полного расчета в квартире нельзя прописаться, покупатель является лишь арендатором жилья.

Конкурент ипотеке

Лизинг недвижимости на рынке Украины чаще встречается в сегменте коммерческих объектов. Хотя и там доля таких сделок не превышает 3%.

А вот в секторе жилья, рассказывают опрошенные нами эксперты, он пока не прижился и является скорее исключением, чем правилом.

Олег Перегинец, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique, рассказывает, что в практике их компании были переговоры, когда арендаторы в премиум сегменте обсуждали с владельцами квартир возможность дальнейшего выкупа лота с учетом арендных платежей.

Однако реальных сделок по таким схемам единицы, и условия по ним носят строго индивидуальных характер.

На рынке есть тип сделок, который схож с лизингом, поясняет генеральный директор BD Holding Юрий Кватерчук. Это так называемая аренда с правом выкупа. Он даже зафиксирован на законодательном уровне.  Для этого были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс Украины (ст. 810-1), а также Кабмином Украины было утверждено постановление от 25 марта 2009 – года (№ 274). 

Однако такой вид сделок не предусматривает третьего лица – лизинговой компании. Договор заключается между физическим лицом и компанией-арендодателем.

«Думаю, как раз то у этого инструмента, как у «одного из», есть шанс прижиться на рынке недвижимости Украины. Например, когда практически все квартиры в жилищном комплексе проданы, осталось несколько вариантов, которые все никак не продадут. Выбор между «держать штат центра продаж» или воспользоваться «арендой жилья с выкупом», может пасть в сторону второго», – считает Юрий Кватерчук.

Не способствует массовому использованию лизинга на украинском рынке недвижимости, по мнению Алексея Говоруна, и серьезное снижение арендных ставок в валюте.

«Если посмотреть на ставку капитализации, то мы увидим, что сдавать недвижимость в аренду сегодня не выгодно. И если раньше среди покупателей первички была значительная доля инвесторов-рантье, то сегодня такие инвесторы все чаще приобретают квартиры с целью последующей перепродажи», – комментирует эксперт.

В случае существенного превышения предложения над спросом в отсутствия ипотечного кредитования застройщики, скорее всего, будут более активно использовать другие инструменты для привлечения дохода – рассрочку и, возможно, лизинг. Но значительное распространение он получит том случае, если им займутся непосредственно финансовые игроки.

Источник: https://3m2.kiev.ua

Address Group
0 баллов