На риэлтора надейся, но … квартиру застрахуй

Число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет.  Квартиры у покупателей отнимают, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. 

Статистика показывает, что  на сегодня страхуют квартиры только 3-5% покупателей. На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? О проблемах титульного страхования рассказывает директор Департамента по работе с агентами страховой компании «Согласие» Олеся БУХТОЯРОВА. 

— Для большинства граждан России словосочетание «титульное страхование» ровным счетом ничего не говорит, поэтому вначале поясню, что это такое. Страхование титула – это  страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после  приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса. К примеру, больше всего арестов накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей. Далее, по убывающей — арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

— Статистика показывает, что страховать титул покупатели квартир не очень любят. Кто-то про это просто не знает, кто-то надеется на компанию, через которую он покупает квартиру, а кому-то просто жалко денег …

— Согласна, что действительно кто-то из покупателей не знает, что можно застраховать свою квартиру от риска утраты собственности. Хотя большинство покупателей квартир все же люди грамотные, и они все прекрасно осознают, но при этом надеются, что это их не коснется. Хотя статистика по расторжению сделок на сегодняшний день довольно грустная. Процент судебных дел большой. Я не говорю, что все квартиры у новых собственников отнимают. Но где гарантия, что именно твоя квартира не будет возвращена прежнему владельцу.

— У вас большая практика страхования. Скажите, а на что нужно обращать самое серьезное внимание при проверке квартиры?

— Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин уже умер или тяжело болел и, не приведи Бог, состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, — такая квартира потенциально опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения… Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Добросовестный покупатель, который в принципе не может знать всех обстоятельств, приобретает не жилье, а пороховую бочку.

— И потом этого добросовестного приобретателя могут выселить?

—  Вполне. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, «прокрутив» цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция). Например, при расселении коммуналки одному жильцу досталась «двушка», с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подает иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имеет право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такая сделка расторгается автоматически. И «крайним» оказывается последний покупатель.

  — Может тогда лучше покупать квартиру через крупную компанию. Это надежнее. У них есть больше возможностей не только проверить квартиру, но и потом защитить покупателя.

—  Не стоит думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. Приведу два случая. Квартира была приобретена в 2000 году. Хозяин в 2009 году оказался замешан в какой-то афере и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу своей квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно.  Однако, по  доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда они перепродала ее матери. А та уже от себя выставила в продажу. Купили. А через некоторое время бывший хозяин, разведясь с женой, подает  в суд на раздел имущества, в числе которого находится и эта квартира.

Или другой случай. Квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. То ли банк понадеялся на риэлторов, то ли риэлторы на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит. Но спустя какое-то время брат хозяйки квартиры подал в суд. Оказалось, что он был на излечение в психиатрической клинике и о продаже квартиры ничего не знал.

Вышеперечисленные квартиры были куплены через крупные риэлторские компании. Хорошо, что они были застрахованы. И сейчас уже наша задача – отбить атаки тех, кто претендует порой не совсем законно на принадлежащее нашим клиентам имущество. И, разумеется, мы будем биться, защищая интересы клиента. А если бы квартиры не были застрахованы, то покупатель остался бы со своими проблемами наедине. Можно, конечно, нанять адвоката для защиты своих прав. Однако, как показывает статистика, собственник редко выигрывает такие дела. Поэтому проще застраховать титул на 3 года и спать спокойно. Почему именно на такой срок? Да потому что большинство притязаний со стороны третьих лиц происходит именно в первые 3 года после покупки квартиры. Стоимость полиса составляет всего 1% от стоимости имущества.

— Одним словом, на риэлтора надейся, а сам не плошай….

— Да. Нередко клиенты полностью полагаются на риэлтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риэлторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента. Но пока в Гражданском кодексе РФ есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной,  эта проблема будет всегда. Так что уповать на одних риэлторов в этом вопросе явно не стоит, лучше все же квартиру застраховать. Да и спать тогда будете спокойней…

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Вылегжанин Вениамин
0 баллов