Продаж квартири в Україні в умовах воєнного стану

Як вплинув військовий стан в Україні на угоди купівлі-продажу?

Після запровадження військового стану в Україні з 24.02.22 перестав функціонувати Державний реєстр майнових прав.

Як правило, у зв'язку з цим продавці та покупці не зможуть укладати договори купівлі-продажу нерухомого майна.

Які обмеження існують:

1. Забороняється вчинення нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташоване в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, у межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, власником яких є Міністерство юстиції.

Нотаріальні дії можуть здійснюватися нотаріусами, які географічно перебувають у тому регіоні, де і зареєстрована нерухомість. Виняток зроблено лише для Києва та Київської області. Операції з нерухомістю у столичному регіоні можуть проводити нотаріуси з робочим місцем у Києві, або ж за місцем знаходження нерухомості, або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

2. Заборонено нотаріальне засвідчення підписів на актах про передачу нерухомості до статутних капіталів юридичних осіб.

3. Заборонено нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу на предмет іпотеки для фізосіб, крім випадків, коли продаж відбувається за згодою іпотекодавця.

4. Заборонено договори щодо відчуження нерухомості, якщо право власності на неї було зареєстровано менше 1 місяця тому. Винятком щодо цього пункту є об'єкти нерухомості, отримані у спадок.

5.Заборонено нотаріальні дії з нерухомістю в Україні, які провадяться на основі довіреності на фізичних осіб. Тобто. відчуження нерухомості за довіреністю, виданою раніше фізичною особою, наразі неможливе.

Вторинний ринок – що змінилося?

Наприклад, продати чи купити квартиру в Україні на вторинному ринку в умовах воєнного стану з дотриманням усіх норм практично неможливо.

• Якщо доступ до реєстру закритий, то немає можливості достовірно підтвердити факт належності об'єкта, що продається продавцю.
• Крім того, не можна внести до Реєстру відповідні зміни за наслідками правочину.

Обмеження НБУ.

Національний банк визначив порядок дій банків. Як правило, це стосується випадків зарахування готівки на рахунки фізосіб на суму понад 400 тисяч гривень та не надання документів про джерела походження на запит банку.

Відповідний порядок застосовуватиметься під час воєнного стану в Україні. Це затверджено постановою Правління Національного банку України від 8 квітня 2022 року № 69 "Про внесення змін до постанови Правління Національного банку України від 23 березня 2022 року № 60", яка набула чинності 8 квітня.

Якщо клієнт не надасть на вимогу банку документів або відомостей, необхідних для встановлення джерел походження таких коштів, то видаткові операції з цього рахунку будуть обмежені. У цьому випадку із коштами на рахунку можна буде здійснювати лише певні фінансові операції.

До них відносяться:

• платежі на підтримку Збройних Сил України;
• на рахунки ЗСУ;
• спеціальний рахунок, відкритий Національним банком;
• на благодійну допомогу щодо Міністерства соціальної політики України, відкритий Національним банком;
• на придбання облігацій внутрішньої державної позики "Військові облігації".

Як правило, це не означає, що банки не вимагатимуть документів, що підтверджують походження коштів. Наприклад, закон означає, що банки не самостійно встановлюватимуть джерела походження коштів у разі не надання запитуваних у клієнта відповідних підтверджуючих документів.

Підсумковий результат.

• якщо реєстри не працюють, то договір купівлі-продажу зареєструвати не можна;
• необхідно документально підтверджувати походження грошей, якщо сума більша за 400 тисяч гривень.

Як вийти із ситуації?

Проте, за крайньої необхідності можна здійснити угоду, використовуючи такі схеми:

• Укладання попереднього договору купівлі-продажу;
• Купівля квартири за дорученням;
• оформлення заповіту на покупця;
• Укладання договору оренди із правом подальшого викупу.

CTM Нерухомість Чорноморська
0 баллов