Риски инвестирования в новостройку

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с определенными рисками. Попасться на удочку аферистов, как в случае с Элита-Центр или домами Войцеховского, – это не единственная неприятность, которая может случиться с покупателем жилья. Порой угроза таится там, где ее меньше всего ожидаешь. 3м2 изучил, какие риски подстерегают инвестора при покупке квартиры в новостройке.

Незаконная стройка

Покупка квартиры на начальном этапе строительства – очень популярная схема инвестирования, поскольку квадратный метр обойдется значительно дешевле, чем в уже готовом доме. Однако в таком случае покупатель рискует не дождаться завершения строительства. У всех еще свежа в памяти история домов Войцеховского. Два года назад строительство более 40 домов киевские власти признали незаконным и попытались остановить строительство. Где-то это удалось, где-то – нет, но в итоге инвесторы этих новостроек остались один на один с недостроенными, и к тому же нелегальными объектами инвестиций.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, потенциальный покупатель должен тщательно проверить документы, в частности, документы, подтверждающие право застройщика пользоваться земельным участком, на котором ведется строительство, и разрешения. Сегодня все документы в свободном доступе, кроме того, Государственная архитектурно-строительная инспекция на своем сайте публикует информацию о скандальных стройках. Если собственных знаний не достаточно, можно обратиться к юристу, который поможет проверить все документы.

Но даже наличие документов не дает 100%-гарантии того, что строительство будет закончено. Нельзя исключать риск рейдерского захвата объекта, вероятность банкротства компании или же остановки строительства из-за общественного резонанса. Обязательно нужно проверять репутацию компании-застройщика, сколько лет она на рынке, какие объекты уже построила. Не лишним будет поискать информацию об истории участка:  в чьей собственности или у кого в аренде он был ранее, нет ли за ним темной истории с судебными разбирательствами, посмотреть его расположение – не вызовет ли стройка недовольство общественности из-за вырубки зеленой зоны, геологической сложности участка или соседства с исторической застройкой.

Низкое качество строительства

Как правило, застройщик на своем сайте указывает, по какой технологии строится дом и какие материалы используются. На основе этой информации можно сделать предварительные выводы о качестве будущего жилья: чем утепляют, какие окна устанавливают, чем заполняют межкомнатные перегородки и пр. Но нужно учитывать, что качество постройки – это не только материалы, но и квалификация рабочих.

Чаще всего плохое качество строительства сопровождает низкую стоимость квадратного метра. Если цена на уровне средней по городу себестоимости работ, застройщик пытается снизить свои издержки за счет использования дешевых материалов и труда низкоквалифицированных рабочих. Бывали случаи, когда применялись не просто низкокачественные материалы, а и опасные для жизни и здоровья, к примеру, радиоактивный кирпич или щебень.

Качество строительства нужно проверять перед подписанием акта приемки-передачи, хотя по закону застройщик обязан устранять выявленные недостатки и после сдачи дома, по факту этого добиться не так легко, чаще всего приходится обращаться в суд.


Качество строительства нужно проверять перед подписанием акта приемки-передачи

Проверить качество строительства непрофессионалу будет не так просто, и если есть основания предполагать, что застройщик сдает «халтуру», лучше нанять компанию, специализирующуюся на экспертной оценке недвижимости. Но бывает, что «ляпы» настолько очевидны, что их можно увидеть и без специальной подготовки. Осмотрите внешние стены, на них не должно быть потеков, стыки должны быть хорошо герметизированы. Проверьте  подъезды и места общего пользования на предмет трещин. С помощью строительного уровня и отвеса можно проверить наклон полов и кривизну стен. Рулетка поможет замерить толщину внешних и внутренних стен и сравнить результаты с заявленной информацией.


С помощью строительного уровня и отвеса можно проверить наклон полов и кривизну стен

Если были выявлены недостатки, покупатель вправе требовать их устранения и не подписывать акт приемки-сдачи квартиры.

Необходимо также проверять комплектацию квартиры. Не редки случаи, когда новоселы, въезжая в квартиру, обнаруживали отсутствие обещанных счетчиков или радиаторов, либо же замену их на более дешевые аналоги. В договоре желательно предусмотреть этот момент и прописать штрафы за несоответствие заявленной комплектации или ремонта.

Затягивание сроков строительства

Даже самые надежные и именитые застройщики время от времени грешат срывом сроков строительства. Задержки могут быть от пары месяцев до пары лет. Незначительные сдвиги сроков чаще всего связаны с тем, что застройщик попросту не успел завершить финальные работы. Кроме того, если в доме предусмотрены централизованные коммуникации, стоит учитывать неповоротливость мунициальных служб. К примеру, если сдача дома заявлена на осень, вполне вероятно, что ключи вы получите только весной – если коммунальные службы не успеют вовремя согласовать и подключить отопление.

Серьезные срывы сроков – на год и больше – сигнал о том, что с объектом или с застройщиком не все хорошо. Это могут быть проблемы с финансированием, участком, судебные разбирательства.

Изучая объект для инвестирования, желательно найти информацию по предыдущим проектам девелопера, сдавались ли они в срок. Также важно проверить, какой срок сдачи интересующего объекта заявлялся изначально – если он сдвигался, не помешает уточнить причины. После заключения договора нужно отслеживать ход строительства, многие застройщики размещают фото- или видеоотчеты того, как продвигается стройка.

Риск переплаты

Большинство застройщиков предлагают «выгодные» условия рассрочки с минимальным первоначальным взносом, «без переплат». Но практически везде есть свои подводные камни, о которых молчат рекламные борды.

Первое, на что нужно обратить внимание – фиксируется или нет стоимость квадратного метра. Как правило, если первоначальный взнос меньше 50-70% от полной стоимости, цена метра не фиксируется и может повышаться по мере продвижения строительных работ.

Второй момент: страхуя свои риски от колебаний курса, застройщик иногда прописывает в договоре привязку стоимости квадратного метра к валюте. Те, кто приобретал квартиры в рассрочку с привязкой к доллару до 2014 года, очень остро ощутили на себе все «прелести» такой схемы.

Сегодня застройщики, стремясь застраховать себя от роста курса и инфляции, прописывают в договорах еще более жесткие условия. 

Кроме того, риск переплаты возможен в случае несоответствия планируемой площади реальной. Обычно это обнаруживается при сдаче дома в эксплуатацию. Если площадь фактической квартиры оказалась больше заявленной, покупателю приходится доплатить разницу. Если площадь меньше, деньги возвращает застройщик. Обратите внимание, чтобы этот возврат был прописан в договоре – если такого пункта нет, можно потерять и метры, и деньги. 

Вернуть удастся не все

Если инвестор по каким-то причинам решит вернуть вложенные средства до сдачи дома в эксплуатацию, ему следует быть готовым к тому, что в лучшем случае, застройщик вернет ему только ту сумму, которая была проинвестирована – без учета инфляции, роста курса и изменения цены в связи с более высокой степенью готовности. Кроме того, в договоре могут быть прописаны штрафы в пользу застройщика для таких случаев.


Необходимо детально изучать предложенную схему инвестирования, чтобы исключить невозврат вложенных средств

Схема возврата средств зависит от схемы инвестирования. Если беспроцентные целевые облигации вернуть сравнительно просто, то участие в строительном кооперативе вообще не предполагает такой возможности – при инвестировании через эту схему вернуть средства вы сможете, только если найдется кто-то, кто захочет купить вашу долю.  

В любом случае, возврат средств всегда прописывается в инвестиционном договоре, и даже если вы изначально не рассматривали возврат средств, на этот пункт следует обратить пристальное внимание.

Навязанные услуги

Собственная управляющая компания обычно преподносится девелоперами как дополнительное преимущество, но по факту это может стать серьезным недостатком. Зачастую это связано с высокими тарифами на обслуживание дома, низким качеством предоставляемых услуг или нежеланием части жильцов за них платить.

Показателен в данном случае пример с ЖК «Кришталеві джерела»: застройщик буквально навязывал жильцам свою управляющую компанию, заставляя их подписывать с ней договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, а тем, кто отказывался, попросту не выдавали документы на право собственности, квартиры открепляли от владельца и перепродавались. Понадобилось серьезное расследование, чтобы восстановить справедливость и вернуть инвесторам права собственности на их квартиры.

Бывают также случаи, когда после заселения жильцы оказываются недовольны  качеством услуг управляющей компании застройщика, а при желании создать на законных основаниях ОСМД, сталкиваются с отказом УК передавать документацию на дом. С такой проблемой в прошлом году столкнулись жители ЖК «Парковые озера».

Еще на этапе покупки нужно выяснить, кто будет обслуживать дом, на каких условиях и какие именно услуги должна будет предоставлять управляющая компания, в случае, если у застройщика она есть. Но даже это не спасет от «соседских войн», когда часть жильцов довольны управляющей компанией, а другая часть требует создания ОСМД.

Источник: https://3m2.kiev.ua

Address Group
0 баллов