С налоговым прицелом. Правительство хочет ввести новый порядок на рынке оценки имущества

Власти в очередной раз пытаются перекроить рынок оценки имущества в интересах избранных компаний. 

Пока что реформа системы оценки имущества больше волнует профессиональных участников рынка, но уже с 1 августа 2013 года всех, кто захочет купить-продать машину, дом, участок или завод, ждет неприятный сюрприз. В обязательный пакет документов понадобится включить «налоговую» оценку реализуемого имущества. Ранее стоимость имущества определялась независимо от того, будет облагаться этот объект налогами или нет. Теперь ни один нотариус не сможет оформить сделку без нового вида акта оценки. Но беда в том, что компаний, способных выдать такой документ, в стране не существует.

Реформа оценки в этом году началась с постановления Кабмина No231, вступившего в силу 17 апреля 2013 года. С этой даты компании-оценщики, которые до этого определяли стоимость недвижимости, фактически утратили возможность работать. Татьяна Павлюк, директор оценочной компании «Аверти», президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности, пояснила «Инвестгазете», что документ Кабмина не дает прямых ответов на вопрос, можно ли сейчас проводить оценку. Все старые лицензии, выданные в ФГИУ, считаются недействительными. «Поэтому мы все оценки датируем до 16 апреля, так как нотариусы хотят исключить риски неправильной трактовки нового порядка и, соответственно, признания оценки, а затем и сделки недействительной», — говорит эксперт. А вот с 1 августа компании не смогут составлять оценку даже задним числом, поскольку этими вопросами станут заниматься люди, которые получат соответствующий сертификат.

Чтобы получить свидетельство оценщика «для целей налогооблоожения», даже лицензированные профессионалы должны пройти, согласно новым правилам, специальное обучение и получить подтверждение своей квалификации. «Это вторая попытка монополизации рынка, как в прошлом году. Теперь рынок недвижимости просто остановится из-за отсутствия субъектов, сертифицированных по новым правилам. Появится горстка каких-то заранее подготовленных компаний, которые неизвестно где и чему учились», — выражает общее беспокойство оценщиков и риелторов Артур Пилипчук, президент Ассоциации риелторов Киева.

Аргументы сторон

Год назад согласно приказам Фонда госимущества и Минюста из 3 тыс. компаний-оценщиков право доступа к рынку получили всего 12 фирм, в штате которых числилось 40 человек. Тогда почти 10 тыс. оценщиков остались не у дел. А новые компании на рынке оценки сумели непонятно как подготовить сертифицированных специалистов чуть ли не раньше, чем были утверждены сами программы обучения. В результате, по информации Степана Максимова, главы Ассоциации специалистов оценки, стоимость услуг оценщиков тогда выросла в пять-шесть раз — с нескольких сотен гривен до нескольких тысяч. Через десять дней благодаря давлению общественности по поручению премьер-министра Николая Азарова ФГИУ и Минюст отменили свои решения.

Теперь же сам Кабинет Министров издал постановление, которое, по убеждению оценщиков, мало чем отличается от прошлогодних инициатив Фонда госимущества. Видимо поэтому премьер проигнорировал открытые обращения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины и Украинского общества оценщиков. К тому же на стороне властей — служители Фемиды, отказавшие оценщикам в немедленном приостановлении действия постановления КМУ. По информации Алексея Амфитеатрова, председателя Украинского общества оценщиков, судьи заняты не рассмотрением дела по сути, а объединением аналогичных исков (136 по состоянию на 5 июня) в одно производство.

О серьезности намерений властей свидетельствует наличие у Кабмина запасного варианта. Даже если суды отменят постановление No231, то в парламенте 17 июня уже зарегистрирован законопроект, фактически дублирующий основные инициативы правительства на рынке оценки.

Узнать мнение Фонда госимущества на момент подготовки публикации «Инвестгазете» так и не удалось. Мнение же правительства ранее выразил министр юстиции Александр Лавринович. Он заявил, в частности, что приоритет оценочной, а не рыночной стоимости имущества позволит сократить количество злоупотреблений. То есть за счет появления новой специализации оценщиков «для целей налогообложения» прекратить практику занижения стоимости имущества при заключении сделок. По его словам, есть объекты, стоимость строительства которых превышает их оценочную. Поэтому налог надо брать с «реальной стоимости», уверен чиновник. Александр Лавринович также убежден, что никакого коллапса не произойдет. Наоборот, в отрасли возрастет конкуренция за счет появления новых специалистов по оценке имущества. Эксперты относятся к этой идее крайне скептически.

Татьяна Павлюк отмечает, что в депрессивных районах стоимость стройматериалов зачастую оказывается выше, чем рыночная стоимость построенного объекта. Вот поэтому там и не строят. Но это не имеет никакого отношения к правильности оценки имущества. До сих пор оценщики делились не по целям оценки, а по видам объектов. Ведь совершенно неважно, с какой целью проводится оценка объекта. «Оценщик может определять стоимость объекта, в том числе и для налогообложения, что мы благополучно уже полтора года делаем», — говорит эксперт. А для борьбы с занижением сумм налогов при смене собственника недвижимости или автотранспорта нужно разбираться с конкретными оценщиками. «Например, аккредитованными при МРЭО. Непонятно, кто и по какой процедуре их аккредитовал, и главное, что такой процедуры и быть-то не должно — нужна свободная конкуренция», — считает Павлюк.

Об искусственном разделении оценщиков на «налоговых» и всех прочих говорит и Алексей Амфитеатров. По его словам, сейчас реальных случаев, когда закон требует определять оценочную стоимость с целью налогообложения, всего 2% из общего количества сделок: когда лицо владеет объектом менее трех лет или продает объекты более двух раз в год. Но с первого августа всему рынку хотят навязать ненужную услугу, расширяя действие закона об оценке имущества подзаконными актами. Мало того, если в Налоговом кодексе речь идет лишь об оценке имущества физлиц при продаже и обмене недвижимости или транспорта, то теперь это правило распространяется на все сделки независимо от их вида (например, сделки договора аренды, сделки с ценными бумагами, объекты интеллектуальной собственности т.п.).

Хлебное место

В Украинском обществе оценщиков говорят, что оценочная стоимость (массовая оценка) в мире применяется исключительно для взимания налогов. Но там реализован совершенно другой механизм: сделки проводятся по рыночной стоимости, а массовая оценка — по статистическим данным рыночных сделок. Налоговые оценщики рассчитывают цену по специальным алгоритмам и с понижающими коэффициентами.

«В Украине намеренно подменяют понятия», — считает Алексей Амфитеатров. И вот зачем. По данным Миндоходов, в стране насчитывается всего 244 тыс. плательщиков налога на недвижимость. В прошлом году, согласно статистике Минюста, в Украине было проведено 470 тыс. сделок с недвижимостью, что обеспечивает оборот рынка услуг оценки примерно в 200-250 млн. грн. Увеличение операций, по которым оценка становится обязательной (независимо от того, нужно ли платить налог по сделке или нет), автоматически расширяет рынок до 2-3 млн. сделок, что в денежном эквиваленте равняется 1,5-2 млрд. грн. С учетом сокращения количества допущенных к оценке субъектов эта сумма может увеличиться в несколько раз. 

Механизм отбора таких компаний до сих пор до конца не ясен, что и порождает заявления участников рынка о неизбежности коррупцион- ных проявлений. «Монополия — это всегда удорожание услуг. Договориться можно будет, но только на более высоком уровне. И это будет стоить дороже», — говорит Татьяна Павлюк.

Обучат, может быть, всех. Но пройти обучение за деньги и потом получить возможность работать — это разные вещи.

Зато избежать уплаты по завышенным тарифам компаний-монополистов не удастся. «Цена вырастет точно, и ее, скорее всего, придется платить. Сделки, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, обязательно должен заверять нотариус. Нотариус, в свою очередь, не сможет заверить договор без оценочной стоимости имущества», — отмечает Алексей Христофоров, адвокат, руководитель Харьковского офиса ЮФ «Ильяшев и Партнеры». А сделать такую оценку может только специалист, имеющий лицензию на оценку для целей налогообложения. В будущем цена объекта может завышаться, чтобы нарастить налоговые отчисления в бюджет. С другой стороны, распространенной может стать практика занижения налоговой оценки за вознаграждение.

Сейчас большинство компаний-оценщиков выжидают. «Мы не пытаемся пройти сертификацию, так как хотим увидеть, как это будет работать и оправдаются ли наши опасения», — поясняет свою тактику Татьяна Павлюк. Хотя, по ее мнению, было бы лучше, чтобы все остановилось, чем появление нескольких контор-монополистов — компаний, плохо обученных и пришедших исключительно за деньгами. То есть не обеспокоенных своей репутацией.

В преддверии перемен у нотариусов и оценщиков прибавилось работы. В первую очередь — по сделкам с недвижимостью. Люди торопятся успеть до 1 августа, даже несмотря на отпускной сезон. Татьяна Павлюк говорит об увеличении количества обращений вдвое. Повышенную активность на рынке купли-продажи недвижимости отмечает и Людмила Голий, частный нотариус Киевского городского нотариального округа.

Если правительство до последнего будет настаивать на введении налоговой оценки, то вариантов развития событий будет несколько: либо рынок монополизируют несколько десятков малоизвестных компаний, либо вскоре появится крайняя необходимость переноса сроков вступления в действие норм постановления No231, потому что рынок недвижимости Украины будет сам вынужден закрыться на «технический перерыв».  

Голий Людмила Игоревна, частный нотариус Киевского городского нотариального округа
0 баллов