Що робити, якщо ви купили довгобуд

Як показує практика, від довгобуду не застрахований ніхто. І навіть там, де здається, що забудовник надійний, трапляються випадки, коли щось йде не за планом. Що робити, якщо ви вже вклались в проект, який реально став безнадійним? 

Чому трапляються довгобуди 

Ще два роки тому, за даними Держстату, кількість довгобудів в Україні сягала понад 16 000, наразі ця цифра є більшою. Серед таких об’єктів частка житлових довгобудів, на жаль, не скорочується і сягає приблизно у середньому 60%. Для початку варто розібратись, що таке довгобуд. У розробленому цьогоріч проекті Закону «Про захист прав фізичних осіб-вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків» цей термін тлумачать так: «об’єкт будівництва, не прии?нятии? в експлуатацію протягом одного року з дати настання строку, визначеного договором про залучення коштів у об’єкт будівництва». Тобто фактично затягування термінів введення в експлуатацію на рік вже може слугувати дзвіночком. Причин, чому так може статись вдосталь.

З одного боку, недобросовісний забудовник, який хоче наживи. Це історія, до слова, із десятками об’єктів Войцеховського і Еліта-Центр, яка досі згадується через роки. Тисячі ошуканих вкладників, які досі чекають на свої квартири. Найсумніше, що деякі з них потрапили в аферу двічі, а то й тричі. Схема доволі проста: на місці довгобуда раптом з’являється нібито новий забудовник і обіцяє усе добудувати, але просить ще третину заплатити. Але по факту це стара компанія або наближена до неї просто змінила вивіску. Або ще поширена шахрайська схема із кооперативом чи підставним ОСМД. Загалом, охочих нагріти постраждалих вистачає. Треба все перевіряти по декілька разів.

З іншого боку, корупційні схеми землевідведення, а також складнощі в отриманні дозвільної документації, коли забудовника фактично шантажують і змушують сплатити за те, щоб ввести будинок або підключити до мереж. Зазвичай в таких випадках може найти коса на камінь, починається судова тяганина і люди чекають, поки це все завершиться.

Що робити, якщо ви інвестували в довгобуд 

Не впадати у відчай за жодних обставин. Першим кроком має бути рішення зібрати усю документацію, себто укладені договори, і знайти хорошого юриста. Він має провести юридичний аудит об’єкта, щоб розібратись у ситуації. Від цього будуть залежати подальші кроки. Потрібно зважати на ступінь готовності ЖК, наявність документації і її повноту і відповідність новим нормам, технічну ситуацію на об’єкті. Адже якщо недобудований каркас простояв під сонцем, дощем і снігом пару років, виникає серйозне питання щодо його стану. 

Немає універсального механізму, який би вирішив одним махом питання довгобудів. Але є кілька сценаріїв, які можуть за сприятливих умов призвести до введення об’єкта в експлуатацію врешті решт.

Перший варіант — ошукані інвестори створюють будівельний кооператив, який бере на свій баланс і добудовує за власні гроші. Фактично ініціативна група інвесторів створює житлово-будівельний кооператив і самі виконують функцію забудовника, а також дофінансовують будівництво. Суми внесків, як правило, становлять в середньому 40-60% від ринкової вартості квартири наразі. Але якщо ми говоримо про запущений об’єкт, то можна заплатити і вартість двох квартир.

Шляхом кооперативу пішла частина проектів Войцеховського — «Флагман», «Родинний Затишок», «Синьоозерний», «Мега-Сіті».

У випуску Стройконтролю ми розповідали про нелегку долю кооперативу ЖК «Флагман», який бореться за те, щоб врешті завершити будівництво. Проте зробити це непросто: будинок побудований з порушенням усіх можливих норм для підключення комунікацій, грошей для продовження проекту не вистачає.

Хоч кооператив — це шанс добудувати проект, але цей шлях доволі складний. До того ж, є ризик нарватись ще раз на шахраїв. 

Другий варіант — створити ОСББ і завершити будівництво. Тільки за умови, якщо будинок практично готовий і треба виконати суто невеликі роботи. Тут питання до юридичного супроводу. Адже надто багато фінансових ризиків і юридичних колізій. Витратна частина інвесторів починається з 30% ринкової вартості житла і вище.

Найбільш вдалим з точки зору інвесторів є варіант, якщо попереднього забудовника визнають банкротом, а його активи викупить інший девелопер. Головне, щоб компанія була зацікавлена врешті добудувати і реалізувати проект. Для цього має бути частина непроданих квартир з чистою історією. Хоча б третина. Чиста історія — це відсутність подвійних продажів і махінацій. Якщо системний девелопер береться за такий проект після аудиту, як правило, вкладає власні кошти в його добудову. Проте інвестори, які купили квартири в будинку, повинні бути готові доплатити різницю вартості відповідно до ринкової ситуації. Однак якщо у перших двох випадках суми доплат можуть прирівнюватись до вартості половини, а то й усієї ціни квартири, то тут, як правило, вони прийнятні. Окрім того, цей варіант юридично більш досконалий, адже новий забудовник бере на себе зобов’язання, які прописані у договорі. Інвестори обов’язково мають його підписати.

Прецедентів успішної добудови ЖК іншими девелелоперами не так вже й багато, але останнім гучним випадком стала історія ЖК «Київський Шлях» — масштабного комплексу в Борисполі, який взялась добудовувати компанія «Бориспільміськбуд». Випадок просто академічний: викупивши об’єкт незавершеного будівництва готовністю 18 відсотків у 2013 році, незважаючи на складну економічну ситуацію та значне подорожчання вартості будівництва, ТОВ «Бориспільміськбуд» за рахунок власних оборотних коштів підприємства добудувала його та ввела в експлуатацію. Наразі на сьогоднішній день III, IV,V, VI черги будівництва введено в експлуатацію. Щоб хоча б частково компенсувати свої витрати, забудовник порахував суму доплати. Вона наразі є меншою від $100/кв. м. Зрозуміло, що такий сценарій більш ніж влаштовує. Адже будинок взяли фактично на початковій стадії і реалізували. За моїми даними, по III,IV черзі будівництва власники уклали більше 75% договорів про врегулювання майнових відносини з Інвесторами, по V,VI черзі будівництва Об’єкту — більше ніж 50%.

Доплатити різницю і отримати ключі — цей механізм найбільш вдалий за умови, якщо за справу береться системний девелопер з власною матеріально-технічною базою, експертизою, знаннями законів і ринку. Інша справа, що у більшості випадків це просто економічно невигідний варіант для девелоперів і скоріше акт доброї волі — рішення зайти на такий об’єкт.

На добудову, звичайно, можуть також бути виділені кошти з місцевого бюджету на завершення довгобудів, але, як показує багаторічна практика, їх кіт наплакав. Адже розмір визначає виконавчий орган, а статей витрат у місцевому бюджеті і без цього вистачає. Гроші виділити можуть, але лише для окозамилювання. 

Поліпшити ситуацію із довгобудами може лише чітке законодавче урегулювання питання проблемних об’єктів. Головне правило для інвесторів лишається незмінним: перевірити бекграунд земельної ділянки, проекту, девелопера, вивчити усі дозвільні документи із юристом і промоніторити усі джерела стосовно ЖК. Це реальний шанс мінімізувати ризики і убезпечити себе від зайвих нервів. 

Address Group
0 баллов