Тренды рынка жилой недвижимости

3 апреля 2014 года прошла конференция «Недвижимость: перезагрузка рынка», которую организовало издательство журнала «Деньги», UMH. Олег Перигинец, управляющий партнер KIEV STANDART, выступил с докладом «Тренды рынка жилой недвижимости». Ниже приводятся основные тезисы выступления.

 Часть 1. Первичный рынок

 Сегмент: Социальный + Эконом

Спрос. Повышенным спросом пользуются 1-к  и 2-к квартиры от 40 до 80 м2.
На поздних этапах строительства от 60 % готовности. В целом, темпы продажи выросли на протяжении последнего квартала благодаря нестабильному курсу гривны. Можно сказать,  в  сегменте эконом класса продажи выросли благодаря кризису.
Рынок в первую очередь лоялен к тем застройщикам, которые имеют хорошее портфолио и хорошую динамику выполнения строительных работ.

Цены. Ситуация с ценами неоднородная. Есть проекты, где девелоперы готовы реализовать актив на уровне себестоимости в процессе строительства. На более ранних этапах строительства, некоторые застройщики предлагают недвижимость, даже дешевле себестоимости нуждаясь в оборотных средствах. В целом, стабильные компании держат уровень цены 2013 г. переходя на фиксацию курса в гривне от 8 до 9 грн/$.

Игроки. Весь 2013 год прошел под трендом активной экспансии региональных застройщиков в Киев и Киевскую область.

Главная задача, которую декларирует менеджмент многих объектов сегодня – сдать все начатые объекты в эксплуатацию в сроки.

Маркетинг. Мы видим возрастающую динамику соперничества между застройщиками на предмет их присутствия на рекламных площадях. Рекламу, которая привязана к определенной стратегии комплекса, присутствует в меньшей степени. В большей степени мы видим имиджевую рекламу.

Инвестиции. Уровень инвестиционных сделок вырос с 20 до 40 % (покупка недвижимости для сдачи в аренду или для перепродажи)

Сегмент:  Бизнес + Премиум

Спрос. Спросом пользуются 2-х и 3-х комнатные квартиры от 70 до 120 м2. Многие покупатели,  премиальной недвижимость сейчас становятся портфельными инвесторами, выкупая у застройщика несколько квартир по инвестиционной цене. Надеясь на хорошую динамику роста к концу года.

На достойные объекты, как и ранее, девелоперы не предоставляют больших дисконтов. У многих застройщиков еще есть достаточно ресурсов держать цену на уровне 2013 года.

На рынке есть много объектов, цены которых были значительно завышены. На такие объекты дают большие дисконты, но это не значит, что рынок упал на 30-40%

Цены. Уровень дисконта составляет от 3 до 15% от цены экспозиции, в случае если цена зафиксирована в гривне. Но в целом картина неоднозначна, большинство застройщиков в «ручном режиме» предоставляют дисконты.

Инвестиции. Этот сегмент в ближайшие пол года не даст прироста инвестиций, но цена в нем будет стабильна. Прогноз роста цены в конце 2014 года.

Новости. Наши аналитики в начале года декларировали  выход на рынок новых объектов в этом году общей площадью около 350 000 М2.  В конце квартала эти показатели сократились до 250 000 М2.

Часть 2. Вторичный рынок

Спрос. В этом году благодаря множеству статей в прессе, спрос на рынке вторичной недвижимости «активизировался».

Цены. Из-за перманентной застройки в центре города, цена на вторичную недвижимость медленно падала на протяжении 2-х лет.

Уровень дисконта составляет от 5 до 25% от цены экспозиции.

Игроки. Со вторичным рынком начинает конкурировать первичный. На рынке есть несколько объектов первичной недвижимости, введенные в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру с рассрочкой на 2 года.

Маркетинг. Собственникам квартир и агентствам недвижимости становиться все сложнее конкурировать с объектами первичной недвижимости. Расходы на маркетинг на этом рынке от 25 000 000 гривен в месяц в то время как на вторичный рынок этот бюджет составляет не более 5% от первичного.

Новости. Миграция покупателей с регионов в Киев, а с Киева на международные рынке для диверсификации рисков. Это подтверждено нашими партнерами в Дубае и Лондоне.

С другой стороны мы видим активизацию спроса со стороны россиян.

Срок экспозиции квартир на рынке растет и составляет в среднем 9 месяцев, для сравнения на в 2013 году эти показатели были на уровне 6 месяцев в случае правильного ценообразования.

Часть 3. Выводы

• На рынке есть ажиотаж подогретый множеством статей о падении рынка.
• Покупатели ожидают больших дисконтов.
• Выигрывают те застройщики, которые будут идет на встречу клиентам.
• С точки зрения попателя-инвестора кризис повлияет положительно на рынок, как это произошло после кризиса 2008 – 2009 гг.
• Как бы не обстояла ситуация на рынке, самый Важный актив застройщиков это их репутация. Этот актив позволяет многим компаниям показывать лучшие темпы продаж несмотря на кризис.

Надеюсь стратегия построение долгосрочных отношений с инвесторами- покупателями станет на рынке правилом.

Олег Перегинец

Kiev
0 баллов