Управляющая компания или ОСМД – какой сделать выбор

Благодаря реформе на рынке коммунальных услуг у владельцев квартир появилась возможность самостоятельно выбрать для своего дома подходящего управителя или создать ОСМД. Всем нам хочется получать качественные услуги по обслуживанию дома, а платить за них как можно меньше. Понятно, что каждый дом уникален, но все-таки что лучше для новостройки – управлять самим или отдать дом управляющей компании, помогла разобраться и расставить все по полочкам заместитель директора по коммерческим вопросам компании «ИСК ОБРИЙ» Олеся Перчак.

Какие преимущества и недостатки каждого формата управления многоквартирным домом для жильцов новостройки?

Обе формы управления, как объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), так и управляющая компания, позволяют владельцам квартир получить качественное обслуживание по разумным тарифам, но в то же время имеют свои преимущества и недостатки.

Преимущества ОСМД:

• возможность для жильцов самостоятельно создать эффективное объединение для обслуживания своего многоквартирного дома, которое обязано постоянно отчитываться перед всеми жильцами о финансовой деятельности.
• у жильцов повышается ответственность, поскольку каждый осознает, что если он или сосед будет гадить в доме, то придется ремонтировать за собственный счет.
• самостоятельно заключать прямые договора с поставщиками услуг. Однако, получить низкие тарифы затруднительно, поскольку сегодня киевский коммунальный рынок практически монополизирован несколькими компаниями, которые стремятся диктовать финансовые условия.
• возможность установить более низкие тарифы за счет того, что ОСМД не прибыльная организация, которая не платит налоги на прибыль и НДС.
• возможность получения дополнительного дохода от рекламы (например, размещение рекламных плоскостей на фасаде или лифтах дома), от сдачи в аренду каких-либо помещений и т.п, которые можно использовать на ремонт дома или улучшение.

Недостатки ОСМД:

• часто управляют домом неквалифицированные случайные люди. Ведь зачастую управляют не нанятые квалифицированные менеджеры, а соседи по принципу «доверяем своему». Это приводит к тому, что управление осуществляется по наитию, не учитывается ряд факторов и обязательных расходов.
• в результате непрофессионализма и неудачного обслуживания дом быстро становится заброшенным, а квартиры в нем теряют рыночную стоимость.
• невозможность для небольшого дома содержать круглосуточную диспетчерскую и всех необходимых дому специалистов. Также покупать качественную импортную технику для обслуживания дома также накладно.
• на практике до 20% жильцов накапливают задолженность по коммунальным платежам, что приводит к несвоевременному обслуживанию инженерного оборудования дома, невыплатам заработной плате персонала и как следствие потери квалифицированных кадров.
• самостоятельно приходится решать вопрос взыскания задолженности с нерадивых соседей – это не только утерянное время, но и дополнительные затраты на судебные тяжбы.
• владельцы квартир вынуждены тратить дополнительно свое время на решение вопросов управления.
• высокая вероятность разругаться с многими соседями, особенно в вопросе оплаты коммунальных услуг и формирования затрат.
• длительность принятия решений, поскольку законодательством предусмотрено, что решение принимается 2/3 части голосов общего количества жильцов.

Преимущества управляющей компании:

• управляющая компания берет все заботы по обслуживанию дома и решению вопросов на себя, владельцам квартир не нужно ни о чем думать.
• все услуги и их стоимость открыто прописываются в договоре на обслуживание, и каждый жилец четко знает, за что он платит, а если какая-то услуга не оказывается, а в договоре она прописана, то это уже основание для предъявления претензий.
  • жильцы могут выбирать объем услуг, предоставляемых компанией. Зачастую компании разрабатывают различные пакеты услуг, цена которых зависит от набора услуг и частоты их предоставления. Например, места общего пользования в доме можно убирать один раз в день или в неделю.
• у большинства компаний под управлением находится сразу несколько домов, что позволяет заключить с поставщиками услуг договора на более выгодных условиях за счет объема и содержать штат необходимых специалистов, которые приезжают на вызов жильцов в любое время суток. Кроме того, они имеют собственное качественное техническое оснащение: снегоуборочную технику, газонокосилки и многое другое.
• жильцам не нужно переживать о том, все ли оплатили жилищно-коммунальные услуги. Злостными неплательщиками жилищно-коммунальных услуг занимается управляющая компания, это их головная боль.

Недостатки управляющей компании:

• ограниченность в контроле финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании жильцами, поскольку — это коммерческая тайна.

Какие преимущества и недостатки каждого формата для девелоперских компаний?

Для девелоперской компании, которая заботится о своей репутации важно не только качественно и вовремя построить жилой комплекс, но и обеспечить комфортное проживание его жителям. Заселение жилого комплекса после ввода в эксплуатацию происходит неравномерно, в первый год заселяются в лучшем случае 30% жителей, добросовестно оплачивающих содержание дома. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать места общего пользования и подавать электричество, воду, тепло. Поэтому для девелоперской компании существует практическая необходимость в создании управляющей компании, которая берет на себя все вопросы обслуживания дома и территории. Зачастую для поддержания заявленного уровня проживания в жилом комплексе девелоперская компания вынуждена идти на дополнительные затраты по компенсации задолженностей по содержанию дома.

ОСМД – может быть эффективной формой управления жилого комплекса. Однако наладить эффективную работу самостоятельно жильцам непросто, поскольку в этой области нужно иметь опыт и быть профессионалов. В Киеве есть ряд примеров неудачного управления новостройками по средствам создания ОСМД, когда сознательное злоупотребление или небрежность за недостаточной квалификации, привела к ужасному состоянию инженерные коммуникации жилых комплексов, а также огромным долгам перед «Киевэнерго» и «Водоканалом». Владельцы квартир, ставшие со-собственниками инженерных сетей, не понимают, что даже в новостройке в течение 3, 5, 10 лет после ввода в эксплуатацию обязательно понадобятся деньги на ремонт инженерной инфраструктуры. Жители новых домов не готовы закладывать в тариф средства для будущих неизбежных ремонтов. Вода и канализация у них начинаются и заканчиваются в их же квартире.

Стратегия вашей компании: управляете или «отдаете» жильцам для ОСМД?

Компания «ИСК ОБРИЙ» предлагает полный спектр услуг от разработки концепции проекта до строительства жилого комплекса и его эксплуатации. В условиях высокой конкуренции становится очень важно качественное постпродажное обслуживание. Сегодня большинство наших покупателей мечтают, чтобы их дом был построен и сдан в эксплуатацию как можно быстрее. После этого хотят получить ключи с полноценным набором коммунальных и эксплуатационных услуги и побыстрее приступить к ремонту.

При реализации масштабного проекта жилого квартала «Місто Квітів», состоящего из нескольких очередей, наличие аффилированной управляющей компании позволяет обеспечивать заявляемый уровень обслуживания комплекса, несмотря на длительный процесс передачи квартир и заселения жильцов. При этом, контроль за действиями управляющей компании ведется не только со стороны жителей, но и со стороны «ИСК ОБРИЙ», поскольку работа управляющей компании отражается как на репутации компании, так и на продажах в следующих очередях.

По вашим оценкам, какое соотношение во введенных в эксплуатацию новостройках ОСМД и управляющих компаний?

Более 90% введенных в эксплуатацию новостроек Киева передаются в обслуживание управляющей компании, чаще всего это аффилированная управляющая компания девелопера. 

Как показывает практика, в новостройке создание ОСМД процесс затруднительный. Дело в том, что для создания ОСМД необходимо участии более 50 процентов собственников, которые владеют более 50 процентами площадей. Учитывая, что процесс оформления прав собственности всех жильцов может длиться более года, а все это время дом нуждается в обслуживании, лучшим вариантом для девелоперской компании является создание собственной управляющие компании либо привлечение сторонней управляющей организации.

Зависит ли приоритет управляющая компания или ОСМД от класса жилья?

Еще три-четыре года назад практика создания собственной управляющей компании была наиболее распространена в сегменте жилья премиум и бизнес классов. Однако сегодня в столице достаточно управляющих компаний, аффилированных с девелоперскими компаниями, которые управляют не только премиальными жилыми комплексами, но и домами эконом-класса.

Ваши прогнозы касательно формы управления многоквартирных домов. Как буду развиваться оба варианта?

На сегодняшний день у нас не сформирована культура управления недвижимостью и эксплуатации, в частности жилых объектов, при этом неважно каких размеров и класса. Осталось некое наследство от той эксплуатации и страшных ЖЕКов советского периода, с нереальными тарифы и низким уровнем обслуживания. Безусловно ЖЭК – это пережитки прошлого века.  На сегодняшний день рост тарифов до рыночного уровня требует соответствующего высокого уровня обслуживания. Однако, даже в частных управляющих компаниях говорить о высоком качестве предоставляемых услуг еще рано, поскольку со стороны жителей есть недовольство к соотношению их цены и качества.  Сегодня на рынке коммунальных услуг образовалась свободная ниша для развития бизнеса направленного на предоставление качественных услуг управления и эксплуатации жилых объектов. Верится в успех управляющих компаний, которые рискнут и воспользуются шансом расширять и развивать этот бизнес.

Форма ОСМД давно обсуждается, но ни так много примеров удачного управления, немногим удается справиться с поставленными задачами. В первую очередь это связано с тем, что, как и любая работа, управление дома требует полной вовлеченности в процесс, а у многих жителей попросту не хватает на это времени. Кроме того, низкая популярность создания ОСМД объясняется тем, что жители не готовы объединяться, договариваться, идти на компромисс и принимать коллективные решения. Не обладая достаточными знаниями и опытом в области финансов, юриспруденции и организации, они боятся брать ответственность за состояние дома, инженерных сетей и придомовой территории, вести бухгалтерию и работу со злостными неплательщиками квартплаты.

В текущих условиях, перспектива развития рынка коммунальных услуг видится за управляющими компаниями. Безусловно развитие рынка таких услуг, повысит конкуренцию среди операторов рынка, что повысит само качество обслуживания и возможность свободного выбора лучшего предложения для жильцов.

ИСК ОБРИЙ
0 баллов