ЖК «Рідне місто»: как Отрадный прощается с промзоной

Отрадный массив пока нельзя назвать местом концентрации новостроек: разве что освоение территорий авиауниверситета и единичные комплексы в глубине хрущевской застройки. Один из таких — 

ЖК «Рідне місто», расположенный на бульваре Вацлава Гавела на месте муниципальных складов.

Собственно, муниципалитет и выступает застройщиком, однако для реализации проекта КП «Спецжитлофонд» привлекло довольно большое количество частных компаний, что вносит некоторую путаницу. Комплекс ожидается большой, почти на 3,5 тысячи квартир, первый дом уже практически готов, однако вышла заминка с подключением канализации, железная дорога никак не согласует трубу под путями. 3m2 разбирался в перипетиях строительства комплекса, который должен вдохнуть новую жизнь в уже обветшалый «хрущевский» район.

Местоположение: по соседству с хрущевками, парком и железкой

Жилой массив Отрадный, в котором ведется строительство ЖК «Рідне місто», относится к традиционным «хрущевско-рабочим» микрорайонам, где жилые кварталы с развитой социальной инфраструктурой соседствуют с промышленными предприятиями. Жилое ядро района опоясывает бульвар Вацлава Гавела (ранее — Ивана Лепсе), по внешней стороне которого вплоть до железной дороги простираются промышленные территории.

ЖК «Рідне місто» расположился на «промышленной» стороне бульвара Гавела, по улице Качалова, 40. Южнее по бульвару жилая застройка тянется уже по обе стороны, так что говорить, что комплекс возводится посреди промзоны, будет некорректно. Прямоугольный вытянутый участок под застройку выходит узким фасадом на бульвар Гавела (здесь строится первый дом), а «длинными» сторонами — на улицы Качалова и Билецкого. Тыл участка ограничен железнодорожной линией Киев-Волынский—Святошин. Пути хоть и недалеко от комплекса, однако расположены в выемке, движение здесь не такое уж интенсивное, так что соседство не доставляет дискомфорта.

Южнее по бульвару также расположена бывшая школа военных поваров (потенциально — участок под застройку), еще несколько воинских частей и складских комплексов. Севернее ближайшие соседи менее приятные, но и не «критичные». На углу бульвара Гавела и улицы Билецкого расположен небольшой рынок автозапчастей. Кому-то из автомобилистов может быть и удобно купить резину или свечи в прямом смысле слова под домом, однако в реальности этот объект создает огромный спрос на парковку по улице Билецкого.

Сразу за авторынком расположен Хладокомбинат №4, однако местные жители на него не жалуются. Дальше вдоль бульвара — склады Госрезерва и на углу с проспектом Космонавта Комарова районная котельная «Отрадный». А по другую сторону бульвара Гавела до проспекта Комарова огромный квартал занимает Медгородок — от ЖК «Рідне місто» до детской районной поликлиники всего 300 метров. Расположены здесь также Институт хирургии и трансплантологии имени Шалимова, Городская клиническая больница №4, несколько частных клиник. К слову, согласно сайта градостроительного кадастра, в районе Медгородка и котельной указано загрязнение грунтов цезием 137, однако на территорию комплекса оно не распространяется.

Вглубь расположенного по другую сторону бульвара Гавела напротив ЖК «Рідне місто» 19-го микрорайона Отрадного расположено несколько школ (до ближайшей, №54, — всего 300 метров), лицей «Престиж», детские садики, сквер. А за 19-м микрорайоном уже по улице Героев Севастополя есть большой районный парк Отрадный с недавно очищенным озером. Неподалеку от входа в парк расположен и районный Центр детского творчества, а также небольшой рынок.

К парку прилегает и туристический объект района — частный тематический парк «Мамаева Слобода» с действующей деревянной казацкой церковью, старинными хатами и водоемами — из них начинает течь знаменитая речка Лыбедь. Пешком до парка получается 700 метров, а до входа в «Слободу» — 1,3 км. Хотелось бы к зеленым зонам района отнести бульвар Вацлава Гавела, однако из-за опасных перекрестков (большие разрывы между кварталами бульвара, много где нет нужных пешеходных переходов) гулять по нему не особо приятно. Впрочем, были у города планы обновить бульвар — возможно, эту проблему решат или уменьшат.

Ближайший транспортный узел — пересечение бульвара Гавела и проспекта Комарова, где также расположен локальный торговый центр с маленькими лавками малого бизнеса и крошечным рынком. Здесь пересекается линия скоростного трамвая, которым можно довольно быстро доехать до Центрального железнодорожного вокзала, продление трамвая в центр до Дворца Спорта обсуждается, однако это не дело ближайший лет.

На верхнем ярусе, по бульвару Гавела, недавно отремонтированного путепровода — линия трамваев №14 и №15, которые следуют с Отрадного до метро «Берестейская» (минут 15), «Лукьяновская» (25 минут) и далее на Подол и тот же вокзал. Хотя эта линия не скоростная, она проложена вне проезжей части, так что не зависит от автомобильных пробок. По этой линии от пересадочного узла до ЖК «Рідне місто» всего одна остановка, расположенная просто под домом. Кому-то конечно трамвай под домом может и докучать шумом (линия старая), однако это скорее дело привычки — местные давно шум не замечают.

Вообще же Отрадный пока производит скорее впечатление старого района-пенсионера, со всеми плюсами и минусами. Новых жилых комплексов немного, и они сконцентрированы в районе парка Отрадный и проспекта Комарова. Если развитая социальная инфраструктура и зеленые зоны — явное преимущество, то значительное количество старого жилого фонда социального сегмента с «уставшим» или отсутствующим благоустройством создают довольно унылое впечатление.

За счет удаленности от метро на «хрущевском» Отрадном традиционно были довольно низкие цены на квартиры, что вкупе формирует соответствующее местное население. И хотя криминогенная ситуация в районе уже не как в 70-90-е, но слоняющихся маргиналов, стай бездомных или охраняющих старые гаражи собак здесь несколько больше, чем в других районах.

Что касается торговой инфраструктуры, то поблизости расположены в основном небольшие продуктовые магазины социального сегмента, крупных супермаркетов в округе нет, ближайшие торговые центры — «Космополит» на Шулявке, «Аркадия» и «Мармелад» у Индустриального моста, можно отправиться и на Борщаговку, а за большими покупками — на Окружную дорогу.

Территория строительства ЖК «Рідне місто» входит в детальный план территории в границах бульвара Вацлава Гавела, улиц Суздальской, Билецкого и железной дороги, который был принят решением Киевсовета №1007/4014 от 20 декабря 2017 года. Финансировало разработку ДПТ КП «Житлоинвестбуд-УКБ», документом планируется застройка промзоны почти до станции «Киев-Волынский».

Помимо детсада в ЖК «Рідне місто»», ДПТ также предусмотрено строительство еще одного садика на 200 места на месте бывшей школы военных поваров, а также реконструкция спортивного лицея-интерната южнее по бульвару с увеличением числа мест. По поводу этого ДПТ были дискуссии, в Окружной административный суд Киева подан иск о признании незаконным и отмене ДТП, однако на сегодняшний день на сайте Главархитектуры этот ДПТ значится как действующий.

Из перспектив развития района стоит отметить также давние планы города продлить улицу Суздальскую путепроводом через железную дорогу к Воздухофлотскому проспекту, это также есть в ДПТ. С одной стороны, это улучшит связь с районом Севастопольской площади и южной частью центра города, однако с другой стороны насытить бульвар Гавела транзитным транспортом, особенно учитывая идеи его связи с южной частью Нивок с выходом на проспект Победы.

Что строят: дома, технологии и планировки

Изначально предполагалось, что ЖК «Рідне місто» будет состоять из пяти 17-этажных домов на 3-4 секции, в которых в общей сложности разместится 2298 квартир. В конце участка у железной дороги запланирован 9-этажный наземный паркинг, а между домами — детский сад. Такой план был закреплен распоряжением КГГА №97 от 26 февраля 2016 года.

Впоследствии план несколько изменился и был утвержден распоряжением КГГА №136 от 1 февраля 2018 года. В нем фигурирует 4 дома, два из которых линейные по 3 секции (в том числе первая очередь), 17-этажные, а также два 24-этажных дома — Г-образный 5-секционный (вторая очередь, на 829 квартир), П-образный 10-секционный («внутри» которого детский садик — четвертая очередь), а также паркинг в конце участка (седьмая очередь, 864 в подземной части и 429 в наземной). Общее число квартир во всех очередях — 3354, позиционируется комплекс в эконом-классе.

Первый дом, строительство которого завершается, представляет собой 17-этажное трехсекционное здание, выстроенное по монолитно-каркасной технологии, высота потолков — 2,7 метра (окна под потолок). Наружные и внутренние стены заложены газоблоком, утепление фасада — минеральная вата под штукатуркой. Всего в доме было обустроено 408 квартир, по 9 квартир на типовом этаже и по 10 — на 16-17 (двухуровневые). Развозить жильцов будут по два лифта в каждой секции, первый этаж традиционно нежилой.

Балконы и лоджии по проекту открытые — с одной стороны, это риск, что в итоге будет остекление «вразнобой», однако инвесторы в целом за — ведь незастекленные площади оплачиваются с понижающими коэффициентами. Нет и корзин для кондиционеров, но обещали закладные креплений. Анонсируется закрытая территория, однако по окончании всего комплекса, будут ли огораживать первую очередь — пока не понятно. Дворы планировались в концепции «без машин», но на планах видны гостевые стоянки между домами.

Сдаваться квартиры будут с лазерной стяжкой, металлическими дверьми, радиаторами, подводкой коммуникаций и счетчиками, в том числе индивидуальными счетчиками тепла. Газа в квартирах не будет, отопление — своя газовая котельная на крыше (от изначального плана подводки тепла «от города» отказались, проект корректировался), остальные коммуникации — городские. Впрочем, независимость от дряхлых труб отопления и горячей воды скорее плюс. Подъездные участки улиц Качалова и Билецкого, согласно проведенных тендеров, запланировано обновить, устроив 5 заездов в ЖК

А вот с подведением канализации пока возникла заминка. На Отрадном нужных мощностей для стоков не оказалось, и техническими условиями предусмотрена прокладка канализации с Борщаговки, с улицы Якутской (диаметром 500 мм). Согласно проведенного тендера, прокладку предполагается осуществить штольней под железнодорожными путями, однако застройщик разрешения на это от железной дороги все никак не получит, хотя обращался еще с конца 2017 года. Можно только понадеяться, что «Спецжитлофонду» удастся-таки побыстрей найти общий язык с железной дорогой, учитывая, что это коммунальное предприятие мэрии, а не «обычный» застройщик.

Планировки квартир в ЖК «Рідне місто» можно назвать традиционными, но довольно удачными. На типовом этаже располагается 5 однокомнатных квартир (площадь 39-46 кв. м), три двухкомнатных (61-66,5 кв. м) и одна трехкомнатная (86,25 кв. м). Среди занимающих 16-17 этажи двухуровневых квартир предлагаются как трехкомнатные (от 73,5 кв. м — по 7 на этаже), так и 5-комнатные (от 118,74 кв. м по 3 на этаже). Выходят квартиры в длинный линейный коридор, часть которого возможно превратить в тамбур на несколько квартир.

Все помещения в квартирах прямоугольные, кухни довольно просторные, с лоджиями или балконами (в угловых квартирах, выходящих на бульвар), в коридорах однокомнатных квартир удобные ниши под шкафы-купе, в двухкомнатных и многокомнатных квартирах — по два полноценных санузла, причем расположенных в разных частях квартиры (некоторые инвесторы планируют отвести один из санузлов под кладовую).

Планировки во всех секциях идентичны, только в торцевых квартирах крайних секций в санузлах есть небольшие дополнительные окошки. Что касается планировок второй очереди, то они ожидаются в схожей концепции, однако несколько иного метража: однушки от 33 до 64 кв. м, двухкомнатные 59-82 кв. м, трешки — 83-84 кв. м, а двухуровневые — 77-129 кв. м. Однако на сегодняшний день планов этажей второго дома еще нет, как и не начались строительные работы.

Кто застройщик и что с документами: коммунальщики и не только

Земельный участок 8,69 га по улице Качалова, 40 был выделен решением Киевсовета№324/6540 от 6 октября 2011 года коммунальное предприятие КГГА «Спецжитлофонд» в постоянное пользование для реконструкции производственно-складской базы и строительства жилых домов, их дальнейшей эксплуатации и обслуживания. Согласно данным ЛУН, на сегодняшний день «Спецжитлофонд» сдал 16 домов в 14 жилых комплексах, начиная с 2010 года, в 5 жилых комплексах строится 7 домов.

Основанием для этого стало предыдущее распоряжение КГГА №96/96 от 28 августа 2008 года «О реорганизации коммунального предприятия «Региональный центр материально-технических ресурсов и маркетингу КГГА», которому землю выделил Киевсовет еще в 2002 году. Этим же решением было предписано обеспечить места для хранения автомобилей не меньше чем одно машиноместо на две квартиры. КП «Спецжитлофонд» получило разрешительные документы на строительство 5-й категории сложности в июле 2016 года, измененное в апреле 2018 года, серия ІУ №123181171119. Соответственно, КП «Спецжитлосервис» выступает заказчиком проекта, однако в нем участвует еще довольно много различных частных компаний.

Функции девелопера и инвестиционного партнера взяло ООО «Инвестиционно-строительная компания «Обрий». Согласно реестра юридических лиц, ООО «ИСК «Обрий» зарегистрирована в Киеве по улице Митрополита Василия Липкивского, основателям является Дяченко Евгений Валентинович, зарегистрированный в общежитии №10 по улице Ломоносова, 49. Уставной фонд компании — 20 тысяч грн, она участвует также в проектах ЖК «Місто Квітів», ЖК «На Подвысоцкого, 4-В», ранее упоминался и скандальный проект по Телиги, 25 (ЖК Grand Park), однако сейчас его на сайте нет.

Тендер на строительство и первой, и второй очереди комплекса выиграла компания ООО «Варда Спецбудмонтаж», с уставным капиталом в 1000 грн, основанная в конце 2014 года. Сейчас по данным СМИ, компания принадлежит Максиму Кузьменко, компания получила также ряд других муниципальных подрядов.

Также в проекте в качестве субподрядчиков участвуют ООО «Укрмонолитмонтаж», ООО «Смарт Солюшнз Груп», ООО «Украинско-европейская строительная группа», а в части финансирования — коммунальное коммерческое унитарное предприятие «Финансовая компания «Житло-Инвест», а также Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Прованс», от имени которого действует ООО «Компания по управлении активами «Дельта Плюс», с которым заключается инвестиционный договор, ООО «Компания по управлению активами «Светлозар».

Проектировщиком второй очереди выступило ООО «Проджект Билдинг», победившее в тендере, согласно данных СМИ, на безконкурсной переговорной основе, на основании свидетельств об интеллектуальной собственности и авторском праве. Всего же с марта 2017 года по объекту было проведено еще 7 безконкурсных тендеров. По части коррупции в КП «Спецжитлофонд» было открыто уголовное дело 757/31562/18-к, о чем можно детальней почитать в судебных документах, однако по всей видимости, подозрения не подтвердились. Возглавляет КП «Спецжитлофонд» сейчас депутат Киевсовета от БПП Владимир Шарий.

Как заселиться: инвестирование, рассрочки и сроки

Учитывая большое количество участников проекта, квартиры в ЖК «Рідне місто» продавало несколько компаний — и «Спецжитлофонд» (немного квартир, и в начале были раскуплены), и «Житло-Инвест» и «Обрій»

Так, с ИСК «Обрій» заключается договор купли-продажи имущественных прав, существовали варианты покупки через фонд финансирования строительства («Житло-Инвест»), а также через форвардный контракт купли-продажи дериатива и последующий договор купли-продажи имущественных прав. Наличие сразу нескольких продавцов приводило к путаницам при бронировании и двойным продажам, однако деньги в таких случаях возвращали. Поэтому инвесторы практикуют обзванивать всех продавцов, чтобы уточнить, кто какую квартиру продает, да и не помешает помощь юриста.

Договора с точки зрения прав инвесторов можно назвать довольно «жесткими». Так, застройщик может менять проект: и количество этажей, и материалы (покупатель по договору как бы признает это «небольшими изменениями»), в то время как перепланировки должны согласовываться с застройщиком даже после ввода дома в эксплуатацию. При разрыве договора инвестор получает 90% суммы — штраф довольно большой. Стоит также учитывать, что после обмеров БТИ площадь может вырасти на 1-3 кв. м.

Есть рассрочка от застройщика на первую и на вторую очередь. На первую очередь при первом взносе от 30% выплата — до лета, с фиксированной ценой и совсем незначительным удорожанием. Вторая очередь также с первым взносом от 30% до конца строительства, однако цена на остаток не фиксирована. При полной оплате – скидка 10%.

Строительство первого дома началось в первом квартале 2016 года, сроки завершения строительства первой очереди ЖК «Рідне місто» со времен начала проекта не раз переносились. В 2017 году анонсировали сдачу дома в первом квартале 2018 года, однако уже тогда по темпам работ это были сомнительные сроки. Так, в феврале 2018 года сдачу дома перенесли с первого на третий квартал «из-за подключения к сетям и обустройства крышной котельной». 

В первой половине 2018 года стройка шла очень вяло, летом 2018 года был озвучен уже первый квартал 2019 года, однако на сегодня, на момент его окончания, вялотекущие работы еще продолжаются. Сейчас в офисе продаж говорят уже о втором квартале 2019 года, таким образом, общая задержка уже составила полтора года.

На встречах с инвесторами застройщики озвучивают проблемы с набором рабочих, что в том числе связано со статусом коммунального предприятия, нормативами и требованиями Прозорро. Чтобы ускорить процесс, инвесторы создали инициативную группу, писали обращения и к мэру Виталию Кличку, к совещаниям привлекали профильные департаменты КГГА. 

Что касается второй очереди, продажи которой объявили в декабре 2018 года, то ее начало строительства анонсировали в первом квартале 2019 года (согласно результатам тендеров — во втором), а завершение — в четвертом квартале 2021 года. Обслуживать дом на первых порах будет ЖЭК «Спецжитлофонда» — компания «Житло-сервіс», в будущем же может бать создано ОСМД.

Address Group
0 баллов