ЖК Вудстория: нюансы жизни у леса возле метро

Мы настолько свыклись с понятием жилых массивов, что может показаться, что вне их — городские территории – это сплошь промзоны и безжизненные пустыри. На самом же деле и в советское время дома строили не только в многотысячных «спальниках», но и неподалеку от предприятий, расположенных на окраинах города и, например, воинских частей. Один из таких окраинных районов – Рембаза. Именно тут, вплотную к парку Партизанской Славы, расположен ЖК «Полесский», ставший в результате ребрендинга «Вудсторией». О нем – в очередном обзоре 3m2.

Местоположение: между лесом, складами и метро

ЖК «Вудстория» в полной мере оправдывает свое «лесное» название: комплекс расположен на улице Николая Хвылевого (бывшая Полесская), которая петляет между огражденными бетонными заборами военными территориями и проходит по глухому краю парка Партизанской Славы.

До ближайшей остановки общественного транспорта – около пяти минут, здесь проходит маршрутка №513 – идет через Дарницкий вокзал до станции метро «Позняки». Чтобы добраться до ближайшей станции метро «Красный хутор» – придется пройти километра полтора по малоприятной дороге (с одной стороны – глухие заборы и депо метро, с другой – лесопарк), где местами нет тротуаров.


Здесь проходит маршрутка №513 – идет через Дарницкий вокзал до станции метро «Позняки»

На машине выбираться с «Вудстории» полегче – но и дорога вдоль лесопарка в выбоинах и шириной в две полосы движения. Когда дорогу починят – не совсем понятно, процесс связывали то с достройкой детсада в комплексе, то с передачей на баланс «Киевавтодора». Собственно, будет дорога – будет и общественный транспорт, да и по мере заселения комплекса появятся пассажиры, а значит, и заинтересованность перевозчиков.

Дорога вдоль лесопарка в выбоинах и шириной в две полосы движения

Инфраструктура микрорайона пока развита слабо: в самом ЖК «Вудстория» (точнее – в первом доме ЖК «Полесский») есть небольшой продуктовый магазин, есть здесь и площади под мини-маркет на первом этаже – но они пока законсервированы. Все остальное – ближе к «Бориспольской»: детсад, школа, поликлиника, магазины. Большие сетевые супермаркеты – действительно далеко.

Что строят: история про секции и коммуникации

История этого жилого комплекса восходит к 2008 году, когда был представлен довольно большой ЖК по улице Полесской: всего около двух десятков зданий – многосекционные жилые дома, «свечки», школа, детские садики, подземный паркинг. Собственно, ЖК «Полесский» планировался из 5 жилых домов, в которых предполагалось более тысячи квартир, в этом же квартале планировалось разместить детский сад и паркинг.

История ЖК восходит к 2008 году, когда был представлен довольно большой комплекс по улице Полесской

В ЖК «Полесский» успели построить полтора дома: 4-секционный 10-14 этажный и 2-секционный 10-этажный дом, оба уже заселены. Ко второму дому ЖК «Полесский» пристраивается еще две 14-этажных секции (почему-то №3 и №5) уже ЖК «Вудстория» – хотя изначально это должен был быть один угловой дом. Эти два дома расположены вдоль улицы Хвылевого, остальная застройка ЖК «Вудстория» – в глубине участка. Второй дом ЖК «Вудстория» – 4-секционная десятиэтажка расположена параллельно первым домам.

Строящиеся «полтора дома» – первая очередь ЖК «Вудстория», всего очередей предполагается четыре. Во второй очереди ожидается строительство частного детского садика, в третьей – супермаркета, в четвертой – школы. Также анонсировались стоянка для автомобилей (уже сейчас двор заставлен машинами жителей ЖК «Полесский») и закрытая охраняемая территория.

Уже сейчас двор заставлен машинами жителей ЖК «Полесский»

Технология строительства – кирпичная кладка и бетонные межэтажные перекрытия, утепление – минеральная вата 100 мм и внешняя штукатурка. Высота потолков небольшая – 2,6 метра между плитами перекрытий, это не считая стяжки, штукатурки; еще одна особенность домов – небольшие окна, что, видимо, обусловлено технологией.

Коммуникации – городские, газа в домах не, отопление и горячая вода – собственная котельная на крыше. Правда, в ЖК «Полесский» немало жильцов установили бойлеры – горячая вода далеко не всегда нужной температуры. К сдаче строители монтируют систему отопления (разводка горизонтальная, предполагается установка индивидуальных счетчиков), подводят воду и канализацию, заливают стяжку пола, стены не штукатурят – однако ставят металлические входные двери.

Планировки

Концепция планировок довольно необычна для эконом-класса: самые большие комнаты здесь – кухни-гостиные, а меньшие помещения – спальни, площадью 10-11 кв. м. Расположение стояков позволяет практически в любой квартире сделать классическое деление «большая гостиная – маленькая кухня», однако здесь под кухни-гостиные проложены отдельные подводки воды и канализации. Так что в других комплексах с подобной планировкой помещений провести обратную манипуляцию (превратить небольшую кухню в спальню, а гостиную – в кухню-гостиную) довольно сложно – а здесь большая свобода перепланировок по функциям.

В первом доме ЖК «Вудстория» (который является продолжением ЖК «Полесский») в третьей секции на каждом этаже расположено по 7 квартир, выходящих в общий Т-образный коридор, в пятой – 6 квартир с более компактным линейным коридором. В каждой секции – по два лифта, пассажирский и грузовой, а также выходящие в общие коридоры кладовки (продаются отдельно).

Второй дом – четырехсекционный, с двумя типами секций, угловыми и линейными. В каждой секции предусмотрено по 5 квартир на этаже, которые будет обслуживать один грузопассажирский лифт. В отличие от первого дома, общественные помещения здесь минимальны и никаких кладовых в коридорах не предусмотрено. Разве что пара квартир в концах коридора, возможно, будут отгораживаться в общий тамбур.

Самые маленькие квартиры в ЖК «Вудстория» – студии в 2-3 секциях второго дома площадью 29,88 квадратов, здесь 15-метровая кухня-гостиная, просторный коридор в 5,45 кв. м. с нишей под шкаф-купе, 4-метровый санузел и огромная 5-метровая лоджия (это особенность комплекса). Однокомнатные квартиры с кухней-гостиной и спальней начинаются от 36,42 кв. м, «двушки» – от 53,96 кв. м, трехкомнатные (с тремя маленькими спальнями) – 85,26 кв. м.

Законность: кто застройщик, что с документами

Заказчиком строительства комплексов «Полесский» и «Вудстория» выступает учреждение «28 Управление начальника работ» Министерства обороны. Ему еще в 2005 году был выделен земельный участок в 5,59 га, сначала всего на 5 лет, однако в 2016 году аренду продлили. Изначально это были земли военного назначения, однако целевое назначение земли сменили на строительство многоквартирных жилых домов.

Паспорт ЖК Вудстория

Это военное учреждение имеет крымские корни, и изначально для строительства ЖК «Полесский» использовали крымский альминский камень. Интересно, что сейчас предприятие «28 управление начальника работ» перерегистрировано в Евпатории российскими властями как государственное, не имеющее отношения к военным.

В СМИ за разные периоды можно найти немало упоминаний о предприятии «28 УНР», в частности, в связи со строительством жилья для военных в Севастополе за деньги Министерства обороны Украины.

Как руководитель «28 УНР» упоминается Игорь Викторович Олейскер, сейчас человек с такой же фамилией, именем и отчеством значится на сайте зарегистрированного российскими оккупационными властями евпаторийского предприятия. Кроме того, в журналистских расследованиях Игоря Олейскера связывают с продажей земли военного городка в Конча-Заспе, он также упоминается как полковник вооруженных сил Украины и командир воинской части Тарханкутской ВЭС. Впрочем, судя по судебным документам, на сегодняшний день у украинского «28 УНР» другой временный руководитель.

Девелопером проекта выступает группа компаний Perfect Group, включающая в себя порядка 30 организаций, большая часть которых зарегистрирована по киевскому адресу улица Бориспольская, 26-Ж. Непосредственно договора инвесторы заключают с финансовой компанией «Княгиня Ярославна», эта организация выступала девелопером и ЖК «Полесский» до создания бренда Perfect Group. Генеральным подрядчиком проекта является ООО «Бориспільміськбуд», также входящий в группу Perfect Group и давний партнер ФК «Княгиня Ярославна» по другим проектам, например, в Борисполе.

В июле 2016 года заказчик строительства «28 УНР» заключило с ООО «Бориспільміськбуд» договор о том, что ООО «Бориспільміськбуд» будет осуществлять финансирование строительства комплекса. Договор был заключен в результате тендера, который оспаривалоООО «Ника ЛТД». Интересно, что эта компания также является давним партнером ФК «Княгиня Ярославна», в частности, по проектам жилых комплексов в Вышгороде. Впрочем, суд отказал в удовлетворении иска и подтвердил законность договора.

А вот судебные разбирательства по поводу законности аренды земли – пока в Верховном суде. В марте 2017 года первый заместитель военного прокурора Центрального региона Украины обратился в Хозсуд Киева с иском к Киевсовету и учреждению «28 управление начальника работ» о признании недействительным решения Киевсовета о передаче в аренду земельного участка №473/2934 від 24.11.2005 и договора аренды от 13.11.2006. Хозсуд Киева вынес решение в пользу застройщика, что подтвердил и Киевский апелляционный хозяйственный суд. Однако военная прокуратура оспорила это решение в Верховном суде, который 5 февраля 2018 года принял дело к рассмотрению.

Инвестирование: условия, сроки и обслуживание

Оформление инвестиции в ЖК «Вудстория» осуществляется через договор участия в фонде финансирования строительства, находящемся в управлении все той же ФК «Княгиня Ярославна». Также пока еще есть пару квартир в ЖК «Полесский» — их продажа осуществляется с документами БТИ через нотариальный договор купли-продажи. Стоимость квартиры будет зависеть от этажа, есть рассрочка на 2 года, с первым взносом от 20%. Скидки в зависимости от размера первого взноса: например, при 100% оплате скидка на сегодня составляет 14%.

Что касается сроков, то здесь стоит иметь в виду опыт сдачи ЖК «Полесский», где по факту просрочка составила порядка полутора лет. Причем, чтобы успокоить инвесторов, еще до получения декларации о готовности застройщик разрешил начинать делать ремонты, однако дальше возник вопрос их сохранности в зимний период при отсутствии отопления.

В договоре есть пункт, что застройщик имеет право задержать сдачу объекта на 3 месяца, однако ответственности за просрочку сдачи не предусмотрено. Впрочем, дома ЖК «Полесский» все же заселились. Заявленные сроки первой очереди ЖК «Вудстория» — второй квартал 2018 года и начало ремонтов уже осенью, но судя по уровню готовности зданий и темпам работ, эти сроки вряд ли будут выдержаны. Более реальным выглядит 4-й квартал 2018 года, а значит, отопление скорее всего запускать не будут – и ремонты начнутся уже весной 2019 года.

Не все гладко и в плане обслуживания уже заселенных домов ЖК «Полесский». Изначально обслуживающей организацией выступило то самое «28 УНР», которое вроде как планирует прекратить подобную деятельность. Впоследствии жильцам предлагали, чтобы обслуживание вела сервисная организация Perfect Group ПУЭЦ (Первый украинский экспертный центр), на балансе этой компании на данный момент находится более 1 млн квадратных метров жилой площади в разных районах города Киева.

Изначально обслуживающей организацией выступило «28 УНР»

Однако на форумах можно встретить нелестные отзывы как о качестве обслуживания «28 УНР», так и ПУЭЦ (есть даже петиция о его ликвидации, которая правда набрала всего 65 голосов). В таких условиях жители «дома-половинки» по улице Хвылевого, 3 решили создать собственное ОСМД.

На сегодня обслуживание домов ЖК «Полесский» в полной мере не налажено: в одной из секций не работает лифт, на период с 1 по 12 февраля были назначены испытания системы отопления, 8 февраля, судя по объявлениям в подъездах, случилась авария и отопление было отключено «на неопределенный период». Что касается ЖК «Вудстория», то как сообщили в офисе продаж, дома будет обслуживать их ПУЭЦ, а потом жильцы, возможно, создадут ОСМД.

Актуальные тарифы в ЖЭКе и ОСМД достаточно разнятся, так что обслуживание – это вопрос, с которым придется разбираться инвесторам. К тому же, по словам жителей ЖК «Полесский», на конец февраля 2018 г. дома так и не приняты Водоканалом и тепловиками, что чревато перебоями и неурядицами с оплатой и накоплением долгов.

Address Group
0 баллов