Кризис миновал. Драйвером продаж станет рассрочка от застройщика

Грядет время покупателя.


За последние 5 лет  столичный рынок первичной недвижимости пережил значительные потрясения: резкое падения спроса, рост цен, сокращение объемов рынка, отказ большинства банков от ипотечного кредитования, выход на рынок нового формата квартир – смарт, очередную строительную аферу,  и т.д. Но, не смотря на все трудности, 2017 год стал знаковым для первичного рынка.

Что сегодня происходит на рынке? Как покупатель может изменить рынок первичной недвижимости? Как будут вести себя цены, предложение и спрос в 2018 году? Что сможет активизировать рынок первички?  Какая существует альтернатива банковскому ипотечному кредитованию? На эти непростые, но очень важные вопросы отвечает Анна Лаевская, коммерческий директор компания "Интергал-Буд".

Address.ua: Сегодня на столичном рынке недвижимости мы видим активную застройку. В первом полугодии 2017 г. на рынок первичной недвижимости Киева в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что превышает аналогичный показатель 2016 года более чем в два раза - за первые шесть месяцев 2016 г.  рынок пополнился на 9,4 тыс. квартир. Но со стороны покупателя, наблюдается тенденция к отложенному спросу. К чему это может привести? Грозит ли рынку первичной недвижимости очередной «пузырь»?

Анна Лаевская: - Отмечу сразу, что наша компания,  как активный участник рынка недвижимости,  таких тенденций не ощущает. Динамика продаж наших квартир в текущем году не дает оснований говорить об отложенном спросе или значительном его снижении. К примеру, за девять месяцев этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок у компании «Интергал-Буд» увеличилась более, чем на 30%. Мы связываем этот факт с запуском новых жилых объектов, а также стабильным уровнем спроса на зарекомендовавшие себя комплексы.

К сожалению, на рынке отсутствует объективная статистика количества сделок и динамики спроса. По оценкам аналитического отдела компании «Интергал-Буд» в 2017 году продано, как минимум в 2,5 раза больше квартир, чем озвучивается в информационных материалах.

Address.ua: Как эта ситуация повлияет на цены? Учитывая те затраты, которые несет сегодня застройщик в связи с нестабильностью национальной валюты цены будут расти или застройщик их будет сдерживать?

Анна Лаевская: - На данный момент нет существенных оснований для пересмотра цен в большую сторону. Экономические условия и состояние рынка этого не позволяют. Застройщики преимущественно повышают прайс в связи с повышением стадии готовности объектов, а также в ответ на увеличение спроса на конкретные комплексы либо планировки.

При этом себестоимость строительства действительно растет, и это приводит к снижению прибыли для застройщиков. Более того, основные игроки рынка готовы дополнительно вкладывать средства в дорогое благоустройство, дизайнерскую отделку фасадов и вестибюлей, качественную инфраструктуру комплексов. Ведь это обеспечивает продажи в условиях жесткой конкуренции и большого количества объектов на рынке.

Так, к примеру, наша компания вкладывает большие средства в озеленение и ландшафтный дизайн, закупку качественного и красивого оборудования для детских и спортивных площадок, устройство зон отдыха.

Недавно мы подарили жителям комплекса «Яскравий» фонтан с нестандартной архитектурой, который украсил придомовую территорию и стал одной из изюминок проекта и микрорайона в целом.

Address.ua: Когда предложение значительно превышает спрос, это влечет за собой демпинг цен, особенно со стороны мелких застройщиков, которые зависимы от финансовых потоков инвесторов. К чему это все может привести? Как это может отразиться на первичном рынке недвижимости?

Анна Лаевская: - Действительно, на рынке можно наблюдать ситуацию, когда девелопер-новичок либо компания, которая зашла на рынок Киева из другого региона, пытается привлечь внимание покупателя за счет низкой цены. Проблемные объекты также часто характеризуются низкой в сравнении с аналогами ценой продажи. Такая ценовая политика приводит к тому, что при падении уровня продаж на объекте, динамика строительства может резко ухудшиться и возрастает риск недостроя. Именно поэтому очень важно понимать, что объекты с ценой продажи на уровне себестоимости являются высоко рискованными. Появление новых замороженных объектов негативно отражается на отрасли в целом, ведь такие прецеденты снижают уровень доверия к застройщикам.

Именно поэтому важно выбирать среди объектов надежных застройщиков, которые строят за свои средства и не зависят от темпов продаж.

Address.ua: Не так давно, один из крупных застройщиков столицы, спрогнозировал, что в ближайшее время с рынка могут уйти мелкие застройщики и оставить после себя много недостроев. Разделяете ли вы это мнение? Недострои – это обманутые инвесторы. Обманутые инвесторы – снова недоверие к застройщикам в целом. Как этого избежать?

Анна Лаевская: - Покупатели понемногу учатся отличать надежного застройщика от фирмы- однодневки, многие стремятся до совершения сделки максимально изучить данный вопрос. Для этого существуют тематические форумы на сайтах, посвященных недвижимости, странички компаний в интернете, публикации СМИ. Информацию о застройщике можно почерпнуть из официальных источников, важно поинтересоваться его деятельностью на протяжении всей истории существования, узнать о темпах строительства, наличии недостроев и т.д. В целом, с ростом культуры потребления, количество обманутых покупателей на рынке первичной недвижимости, будет снижаться.

Действительно, в условиях ужесточенной конкуренции, небольшим компаниям трудно удерживать позиции. Не исключаю, что часть из них могут покинуть рынок. Однако, очень часто в таких случаях эти компании переуступают либо продают свои объекты крупным компаниям, которые в состоянии достроить объект и ввести его в эксплуатацию. И такие примеры уже есть. Более того, некоторые из небольших компаний застройщиков вступают в партнерство с лидерами рынка, что позволяет им привлечь дополнительные ресурсы, более быстро и эффективно развивать свои проекты.

Естественно, на рынке есть ряд проблемных компаний, аналогичных структурам Войцеховского. При этом отмечу, что решение проблемы недостроев возможно за счет привлечения крупных надежных компаний к достройке таких домов. Но для этого нужно урегулировать процедуру на законодательном уровне и разработать механизм передачи таких объектов.

Address.ua: На что нужно покупателю обращать особое внимание при выборе квартиры?  Как покупателю не ошибиться, при покупке, ведь зачастую это покупка всей его жизни. Какие обязательные вопросы должен задать покупатель застройщику и, соответственно, что должен услышать в ответ?

Анна Лаевская: - Важно обратить внимание на репутацию застройщика, историю его деятельности и темпы строительства. Не мало важный фактор -  за какие средства он возводит жилье, собственные или ориентирован на средства от продаж, а также какие условия покупки предлагает. В официальных источниках можно проверить количество успешно реализованных проектов и наличие разрешительной документации.  В целом, после изучения всей информации у покупателя не должно остаться сомнений, что он имеет дело с добросовестным и надежным застройщиком.

Address.ua: Как вы считаете, какие инструменты, со стороны застройщика, смогут активизировать спрос на первичную недвижимость?

Анна Лаевская: - Это, прежде всего, предоставление долгосрочных программ рассрочки и предоставление кредитования на более лояльных условиях в партнерстве с крупными банками.

Address.ua: Компания Интергал-Буд предоставляет своим покупателям рассрочки? Если да, то на каких условиях? Какой процент покупателей приобретает у вас квартиры в рассрочку?

Анна Лаевская: - Наша компания действительно предлагает покупателям выгодные программы рассрочки, в том числе длительной, на период до 10 лет.

При этом первый взнос составляет от 5% стоимости квартиры. Стоимость квартиры при рассрочке зафиксирована, проценты на остаток не начисляются. Также есть социальные гарантии на случай непредвиденных неблагоприятных событий.

На сегодняшний день рассрочкой пользуются около 30-35% покупателей, и этот показатель вырос за последний год (ранее эта цифра составляла до 25-30%). Считаю, что рассрочка от застройщика – это реальная альтернатива банковскому кредитованию, которое сейчас, к сожалению, работает в небольших объемах и по высоким ставкам.

Address.ua: Если говорить о госпрограммах, то в министерстве регионального развития считают, что спрос на покупку жилья могут активизировать государственные жилищные программы и ипотечное кредитование. Согласны ли вы с этим мнением?

Анна Лаевская: - Возможно, однако нас настораживают механизмы реализации данных программ. Государство пытается предложить людям льготное жилье, выкупив его у частных застройщиков. Однако пока не ясно, по каким ценам, и в какие сроки будет приобретаться данное жилье. Какими будут требования к компаниям-участникам программы? Необходимо прояснить все эти вопросы, чтобы понимать, сработает ли программа.

Address.ua: Как вы оцениваете постановление Кабмина, который разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) предоставлять жилую недвижимость гражданам Украины в финансовый лизинг. Участвует ли ваша компания в этой программе? Если было к вам обращение со стороны государства, то что ГИУ/Кабмин предлагают застройщику? Интересно ли это вам?

Анна Лаевская: - На данный момент компания «Интергал-буд» не участвует в этой программе, но она для нас интересна. И если условия выкупа квартир у застройщика будут приемлемыми, мы с удовольствием примем в ней участие.

Address.ua: Какие планы поставила для себя компания на 2018 год? Сколько м2 жилья вы запланировали построить? Готовите ли вы новые интересные проекты? Чем будете удивлять? Какие особенности?

Анна Лаевская: - В первом полугодии 2018 года мы запланировали запуск сразу восьми новых жилых проектов в Киеве. В целом, мы настроены достаточно оптимистично,    программа развития предполагает 2,5 миллиона квадратных метров,  реализованных к 2020 году.

В 2018 году мы сосредоточимся на объектах в центральной части Киева. Это будут комплексы комфорт и бизнес класса с расположением возле зеленых зон, красивой архитектурой, удобными планировками. Традиционно мы предложим всю необходимую для жизни инфраструктуру на территории этих жилых объектов.

Уверена, что эти проекты будут востребованы.

Address.ua: Какие рекламные инструменты для привлечения покупателей вы используете? Что работает лучше всего? Какие каналы вам приносят больше всего обращений? Является ли стоимость обращения для вас ключевым фактором при распределении рекламных бюджетов?

Анна Лаевская: - Мы используем практически все доступные каналы коммуникаций:  прессу, телевидение,  наружную рекламу, рекламу на транспорте, диджитал- каналы.  Все они работают на трансляцию основных посылов компании и подкрепляют друг друга. Такой рекламный микс позволяет поддерживать реализацию коммуникационной стратегии на должном уровне.  Важно, что у нас налажены механизмы отслеживания и количественного анализа производимого эффекта, мы не тратим рекламные бюджеты вхолостую.

Address.ua: Каким вы видите рынок недвижимости Киева в ближайшие годы? Какие объекты будут более востребованы? Сохранится или уйдет тренд 2016-2017 г.г. – смарт квартиры?  Можно ли спрогнозировать значительный рост спроса на конкретный сегмент (эконом, комфорт или бизнес класс)?

Анна Лаевская: - Считаю, что в ближайшие годы в столице будут востребованы комфорт и бизнес-классы. Объекты этих сегментов обладают оптимальным соотношением цена-качество, расположены в комфортных для проживания локациях, характеризуются наличием необходимой инфраструктуры и зон отдыха на территории комплексов.

Потенциал комфорт-класса  заключается именно в том, что люди уже не согласны платить за «голые» квадратные метры, они хотят жить с большим комфортом, чем предлагает стандартный «прожиточный минимум» эконома.

В комплексах комфорт-класса все параметры значительно улучшены, начиная от архитектуры, материалов и технологий, которые применяются при строительстве, планировок и качества внутренней отделки квартир, и заканчивая инфраструктурой жилого комплекса, обустройством территории и паркинга. Такое жилье предполагает комфортное пространство для жизни, которое не ограничивается пределами квартиры.

Компания «Интергал-Буд», к примеру, специализируется на жилье комфорт-класса. Ставка делается на то, что любой покупатель сможет выбрать жилье нужного ему формата, от студии до многокомнатной квартиры, с хорошей планировкой, в современном и удобном доме. А также будет пользоваться широкой сферой услуг и объектами социальной инфраструктуры, расположенными в самом жилом  комплексе и рядом с ним. Удачное местоположение ЖК в городе и хорошая транспортная развязка, также входят в понятие комфорт-класс.

Спрос на квартиры небольшого формата, студии от 25 квадратных метров, сохранится.  Как правило, они востребованы в жилых комплексах, расположенных возле станций метро, с удачной транспортной развязкой. Их используют под сдачу в аренду, либо как первое недорогое жилье для молодого специалиста или пары без детей.   

Address.ua: Что вы можете пожелать себе, своим коллегам/конкурентам и покупателю в ближайшие годы?

Анна Лаевская: - Финансовой стабильности, надежных партнерских отношений и новых горизонтов развития.

Беседу вела Алла Ивченко-Варварич,

 специально для Address.ua

Читайте также:

Самый надежный сейф – покупка недвижимости

Первичная недвижимость будет дорожать. Опасайтесь дешевых квартир.

Валерия
0 баллов